Prolongation So geht der neue Bauzins mit der alten Bank

Viele Verbraucher versäumen es, frühzeitig über die Anschlussfinanzierung nachzudenken. Dabei kann sich das besonders lohnen: Bei 100.000 Euro Restschuld macht ein Zinsvorteil von 0,3 Prozentpunkten bereits etwa 300 Euro pro Jahr aus. Wer also seinen Baukredit verlängert, ohne die akuellen Bauzinsen noch mal zu vergleichen, verschenkt vielleicht viel Geld.

Eine Prolongation, also die Verlängerung des alten Vertrages, ist die einfachste und häufigste Art, eine Anschlussfinanzierung zu regeln: Du hast ohnehin mit Deiner Bank einen bestehenden Vertrag, den Darlehensvertrag, und vereinbarst nun einen neuen Zinssatz und eine neue Zinsbindungsfrist. Grundlage für die neue Vereinbarung ist das aktuelle Zinsniveau und die Geschäftspolitik der Bank.

Ein Beispiel: Du hast mit Deiner Bank zum 1. Januar 2018 einen Darlehensvertrag abgeschlossen. Der Sollzins wurde für zehn Jahre festgeschrieben. Dann benötigst Du zum 1. Januar 2028 eine neue Vereinbarung über den Zinssatz.

Den Zeitpunkt für die Prolongation des Baukredits kannst Du nicht verpassen: Dein Darlehensgeber, also die Bank, ist verpflichtet, Dich spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung darüber zu informieren, ob sie eine neue Zinsabrede schließen möchte. Das steht so im Bürgerlichen Gesetzbuch, § 493a BGB.

Hast Du Deine Raten in der Vergangenheit pünktlich überwiesen, ist diese Bereitschaft in der Regel da. Das bedeutet: Die Bank schickt Dir mit der Absichtserklärung auch gleich eines oder mehrere Angebote für die Prolongation des Kredits.

Fortführung des Beispiels: Weil die Sollzinsbindung zum 31. Dezember 2026 ausläuft, schickt Dir die Bank im September 2026 ein Schreiben, in dem sie Dir zwei Angebote aufführt: Sie bietet als Erstes an, eine neue Vereinbarung für zehn Jahre zu schließen. Der Sollzins läge dann bei 3,5 Prozent pro Jahr. Als Zweites bietet sie an, gleich für 15 Jahre zu verlängern. Dann läge der Zinssatz bei 3,7 Prozent. Die Bank fordert Dich auf, ein passendes Angebot anzukreuzen, und das unterschriebene Angebot kurzfristig zurückzusenden.

Gehst Du direkt auf das Angebot ein, musst Du nichts weiter tun. Allerdings zahlst Du dann unter Umständen einige Hundert bis Tausende Euro zu viel an Zinsen. Denn es kann gut sein, dass das Angebot der Bank eher schlecht ist. Spätestens, wenn das Angebot Deiner alten Bank auf dem Tisch liegt, solltest Du also die aktuellen Bauzinsen vergleichen.

Bei der Prolongation des Baukredits bist Du in einer guten Verhandlungsposition:

• Zu diesem Zeitpunkt besteht die Geschäftsbeziehung zwischen der Bank und Dir bereits einige Jahre. Dadurch kann die Bank als Kreditgeber ihr Ausfallrisiko sehr viel besser einschätzen als bei einer Erstfinanzierung. Wenn Du immer pünktlich überwiesen hast, bist Du ein zuverlässiger Kunde.
• Außerdem ist die Restschuld in der abgelaufenen Zinsbindungsfrist gesunken. Das Risiko, das die Bank mit dem Kredit insgesamt eingeht, ist also gesunken.
• Schließlich hat die Bank bereits alle Unterlagen. Der Bearbeitungsaufwand ist also viel geringer als bei der Erstfinanzierung.

Diese Vorteile solltest Du nutzen. Verlass Dich also nicht darauf, dass Du gleich im ersten Anlauf ein gutes Prolongationsangebot erhältst: Viele Banken setzen im ersten Schritt auf eine gewisse Trägheit ihrer Kunden. Weil die Prolongation mit einer einfachen Unterschrift erledigt ist, sehen sich die Banken nicht im Wettbewerb und bieten nicht sofort den günstigsten Zinssatz.

Um möglichst wenig zu zahlen, solltest Du Dir in jedem Fall den Zinsvergleich vom Vermittler holen. So kannst Du das Angebot Deiner alten Bank einschätzen, und dann überlegen, ob Du unterschreibst, weiter verhandelst, oder direkt zu einer anderen Bank gehst.
 

Informiere Dich frühzeitig über das aktuelle Zinsniveau und die Zinsprognose. Gehst Du bei der Anschlussfinanzierung ähnlich sorgfältig vor, wie bei der Erstfinanzierung, so erhälst Du dann abhängig vom aktuellen Zinsniveau den optimalen Zins.

Warte dabei nicht auf das Prolongationsangebot Deiner alten Bank, sondern beginne bereits etwa 36 Monate vor dem Ende der Zinsbindungsfrist damit, Dich zu informieren. Denn dann kommt bereits ein Forward-Darlehen infrage. Dies gilt besonders für Finanzierungen, die mit wenig Eigenkapital begonnen wurden. Denn dann bringt ein Anstieg des Zinsniveaus möglicherweise die gesamte Finanzplanung aus dem Gleichgewicht.

Allerdings bieten nicht alle Banken Forward-Darlehen an. Damit sinkt die Wahrscheinlichkeit, mit der bisherigen Bank eine Prolongation des Darlehens zu vereinbaren. Allein die Tatsache, dass die Hausbank zu diesem frühen Zeitpunkt kein Angebot macht, sollte aber nicht ausschlaggebend sein für die eigene Entscheidung über ein Forward-Darlehen.

Ohne den Zinsaufschlag eines Forward-Darlehens kannst sechs bis zwölf Monate vor dem Ende der Zinsfestschreibung mit seiner Bank über eine Prolongation sprechen. Drei Monate vorher wird dann die alte Bank aktiv und macht von sich aus ein Angebot. Auch dann ist noch Zeit für einen Zinsvergleich.

Kreditvermittler haben Zugriff auf die Angebote von Hunderten Kreditgebern. Dadurch finden sie schnell den günstigsten Zins für ein bestimmtes Finanzierungskonzept. Für einen aktuellen Vergleich der Anbieter empfehlen wir die folgenden Kreditvermittler:

Es gibt ein paar Dinge, die Du wissen solltest, um den alten Vertrag günstig zu verlängern oder eine preiswertere Alternative zu finden.

Nutz freie Mittel, um die neue Darlehenssumme festzulegen

Am Ende der Zinsbindung hast Du grundsätzlich die Gelegenheit, freie Mittel in die Finanzierung einfließen zu lassen und damit die Darlehenssumme zu senken. Wenn Du zu einer anderen Bank umschuldest, beantrag einen niedrigeren Baukredit und überweis dann das zusätzliche Eigenkapital an die bisherige Bank.

Bei einer Prolongation ist dies nicht vorgesehen, allerdings kannst Du auch hier mit der Bank über eine geringere Darlehenssumme verhandeln und darauf verweisen, dass solche Sonderzahlungen problemlos möglich sind, wenn Du das Darlehen umschuldest.

Bei geringer Restschuld wird es schwierig

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Höhe der Restschuld: Bereits bei weniger als 100.000 Euro kann es schwierig werden, einen neuen Darlehensgeber zu finden. Bei weniger als 50.000 Euro winkt die große Mehrzahl der Banken ab. Dann bist Du in der Regel darauf angewiesen, zu prolongieren, also bei der bisherigen Bank zu verlängern.

Alternativ dazu kannst Du versuchen, Deine Möglichkeiten für Sondertilgungen zu nutzen, um noch vor dem Ende der Zinsbindungsfrist die letzte Rate zu zahlen. Wenn Du finanzielle Spielräume hast, der Darlehensvertrag jedoch keine oder nur geringe Sondertilgungen zulässt, kannst Du Deine Überschüsse auch auf andere Sparkonten - wie etwa Tagesgeld, Festgeldkonten einzahlen, um die Restschuld zum Stichtag abzulösen.

Wer bis zum Ende der Zinsbindungsfrist absehbar nur die Hälfte der Restschuld aufbringen kann, sollte ein Angebot für einen Bausparvertrag einholen. Dieser bietet im Gegensatz zu einem Bankdarlehen volle Flexibilität bei der Rückzahlung. Die Zuteilung des Bausparvertrags und das Ende der Zinsbindungsfrist müssen dann aufeinander abgestimmt werden.