Prolongation Mit der alten Bank die An­schluss­fi­nan­zie­rung regeln

In Zeiten niedriger Zinsen versäumen es viele Verbraucher, die Zinskosten ihrer Baufinanzierung am Ende der Zinsbindungsfrist zu senken. Sie warten auf das Angebot ihrer Bank und sind dann erfreut, dass der Zinssatz seit der letzten An­schluss­fi­nan­zie­rung oder Erstfinanzierung gesunken ist. Dabei könnten diese Kunden in den meisten Fällen einen deutlich günstigeren Zins erreichen, wenn sie die Angebote der Konkurrenz sichten würden.

Eine Prolongation, also die Verlängerung des alten Vertrages, ist die einfachste und häufigste Art, eine An­schluss­fi­nan­zie­rung zu regeln: Der Bauherr schließt mit seiner bisherigen Bank eine Vereinbarung über einen neuen Zins und eine neue Zinsbindungsfrist, und kann sich wieder anderen Themen widmen.

Weil das so einfach ist, versäumen es viele Kunden, sich mit dem Thema zu beschäftigen. Dazu kommt, dass die Zinsen derzeit sehr niedrig sind und so das neue Zinsangebot der Hausbank in aller Regel günstiger ist als in der vergangenen Finanzierungsrunde. Auch die gesunkene Restschuld bietet Spielraum für eine Senkung der Rate.

Da die Baufinanzierung für die meisten Menschen das größte finanzielle Projekt ihres Lebens ist, geht es um große Summen und eine lange Laufzeit. Einsparungen wirken sich also viel stärker aus als bei Alltagsgeschäften. Selbst beim Kauf eines Autos, einer Küche oder von Möbeln lässt sich kaum so viel sparen wie bei einer gut organisierten Baufinanzierung.

Viele Banken sehen sich bei der An­schluss­fi­nan­zie­rung nicht im Wettbewerb mit anderen Darlehensgebern. Im ersten Schritt erhält der Kunde daher nicht sofort den günstigsten Zinssatz angeboten. Und dies, obgleich die Bank in der Regel ein Interesse daran hat, auch die nächste Finanzierungsrunde zu übernehmen:

• Zu diesem Zeit­punkt besteht die Geschäftsbeziehung zwischen Bank und Kunde bereits einige Jahre. Dadurch kann die Bank als Kreditgeber ihr Ausfallrisiko sehr viel besser einschätzen als bei einer Erstfinanzierung.
• Darüber hinaus ist die Restschuld in der abgelaufenen Zinsbindungsfrist gesunken. Und: Anders als bei der ersten Risikoprüfung entsteht auf Seiten der Bank wenig Bearbeitungsaufwand.

Wenn sich also die Geschäftspolitik der Bank seit dem Erstabschluss nicht verändert hat, ist der Kunde in einer sehr guten Verhandlungsposition. Nutzen kann er sie aber nur, wenn er selbst bei einer angestrebten Prolongation so vorgeht, wie bei einer Erstfinanzierung.

Bevor Kunden ihren ersten Darlehensvertrag unterschreiben, informieren sie sich in der Regel gründlich über das aktuelle Zinsniveau und die Zinsprognose.

Wer bei seiner An­schluss­fi­nan­zie­rung ähnlich sorgfältig vorgeht, erhält – abhängig vom aktuellen Zinsniveau – den optimalen Zins für seine individuelle Finanzierung.

Erstmals sollte sich der Bauherr das Thema An­schluss­fi­nan­zie­rung bereits 36 Monate vor dem Ende der Zinsbindungsfrist vornehmen. Denn dann kommt bereits ein Forward-Darlehen infrage. Dies gilt besonders für Finanzierungen, die mit wenig Eigenkapital begonnen wurden. Denn dann bringt ein Anstieg des Zinsniveaus möglicherweise die gesamte Finanzplanung aus dem Gleichgewicht.

Allerdings bieten nicht alle Banken Forward-Darlehen an. Damit sinkt die Wahrscheinlichkeit, mit der bisherigen Bank eine Prolongation des Darlehens zu vereinbaren. Allein die Tatsache, dass die Hausbank zu diesem frühen Zeit­punkt kein Angebot macht, sollte aber nicht ausschlaggebend sein für die eigene Entscheidung über ein Forward-Darlehen.

Ohne den Zinsaufschlag eines Forward-Darlehens kann der Kreditnehmer bereits sechs bis zwölf Monate vor dem Ende der Zinsfestschreibung mit seiner Bank über eine Prolongation sprechen. Drei Monate vorher wird dann die Bank aktiv und macht von sich aus ein Angebot. Auch dann ist noch genügend Zeit für einen Zinsvergleich.

Ein günstiges Angebot erhalten Bauleute zu jedem dieser Zeit­punkte nur, wenn sie den aktuell am Markt erreichbaren Zins kennen.

Kreditvermittler haben Zugriff auf die Angebote von Hunderten Kreditgebern. Dadurch finden sie schnell den günstigsten Zins für ein bestimmtes Finanzierungskonzept. Für einen aktuellen Vergleich der Anbieter empfehlen wir die folgenden Kreditvermittler:

Es gibt ein paar Dinge, die Du wissen solltest, um den alten Vertrag günstig zu verlängern oder eine preiswertere Alternative zu finden.

Nutz freie Mittel, um die neue Darlehenssumme festzulegen

Am Ende der Zinsbindung hast Du grundsätzlich die Gelegenheit, freie Mittel in die Finanzierung einfließen zu lassen und damit die Darlehenssumme zu senken. Wenn Du zu einer anderen Bank umschuldest, beantrag einen niedrigeren Baukredit und überweis dann das zusätzliche Eigenkapital an die bisherige Bank.

Bei einer Prolongation ist dies nicht vorgesehen, allerdings kannst Du auch hier mit der Bank über eine geringere Darlehenssumme verhandeln und darauf verweisen, dass solche Sonderzahlungen problemlos möglich sind, wenn Du das Darlehen umschuldest.

Bei geringer Restschuld wird es schwierig

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Höhe der Restschuld: Bereits bei weniger als 100.000 Euro kann es schwierig werden, einen neuen Darlehensgeber zu finden. Bei weniger als 50.000 Euro winkt die große Mehrzahl der Banken ab. Dann bist Du in der Regel darauf angewiesen, zu prolongieren, also bei der bisherigen Bank zu verlängern.

Alternativ dazu kannst Du versuchen, Deine Möglichkeiten für Sondertilgungen zu nutzen, um noch vor dem Ende der Zinsbindungsfrist die letzte Rate zu zahlen. Wenn Du finanzielle Spielräume hast, der Darlehensvertrag jedoch keine oder nur geringe Sondertilgungen zulässt, kannst Du Deine Überschüsse auch auf andere Sparkonten - wie etwa Tagesgeld, Festgeldkonten einzahlen, um die Restschuld zum Stichtag abzulösen.

Wer bis zum Ende der Zinsbindungsfrist absehbar nur die Hälfte der Restschuld aufbringen kann, sollte ein Angebot für einen Bausparvertrag einholen. Dieser bietet im Gegensatz zu einem Bankdarlehen volle Flexibilität bei der Rückzahlung. Die Zuteilung des Bausparvertrags und das Ende der Zinsbindungsfrist müssen dann aufeinander abgestimmt werden.