Dachsanierung Dach kaputt? Das ist bei der Sanierung wichtig

Das Dach Deines Hauses ist das ganze Jahr über dem Wetter ausgesetzt. Regen, Wind, Schnee und Sonne setzen den Dachziegeln, Schindeln oder dem Reet täglich zu, sodass irgendwann eine Dachsanierung ins Haus steht. Wir erklären Dir, mit welchen Kosten Du rechnen musst, wann die Sanierung sinnvoll ist und welche Vorschriften bei der Dachsanierung gelten.  

Die Kosten einer Dachsanierung variieren stark und liegen laut dem Baufinanzierer Dr. Klein zwischen 15.000 und 84.000 Euro. Wie kommt es zu dieser großen Spanne?

Dachsanierung ist nicht gleich Dachsanierung. Unterschiedliche Arbeiten am Dach gehören zu diesem Oberbegriff. Wenn Du an Deinem Dach  

• die Dacheindeckung erneuerst, also die Dachziegel, Dachsteine oder Schindeln,
• den Dachstuhl reparierst oder ganz austauschst,
• die Traglattung unter den Ziegeln, Steinen oder Schindeln austauschst oder reparierst,
• das Dach dämmst,
• Du das Dach umbaust, beispielsweise neue Fenster oder Gauben einbaust,

zählt das alles zur Dachsanierung. Je nachdem, was davon alles gemacht werden soll, fallen die Kosten höher oder niedriger aus. 

Wird das Dach neu eingedeckt, beeinflusst das Material und die Größe Deines Dachs den Preis für die Dachsanierung. Was die Wahl des Materials betrifft, bist Du nicht ganz frei. Nicht jedes Material kann auf jedem Dach angebracht werden. Stroh und Reet benötigen ein eher steiles Dach, Schiefer und Ton eher eine flache Dachneigung.

Außerdem gibt es regionale Unterschiede, was die typischen Materialien betrifft. So findest Du Reet-Dächer eher an Nord- und Ostsee, während Schieferdächer im Rheinland häufiger vorkommen. Steht Dein Haus unter Denkmalschutz, ist das Material und die Form der Dacheindeckung womöglich sogar vorgeschrieben. 

Kosten einer Dacheindeckung nach Material

Quelle: Energie-Fachberater, Dr. Klein (Stand: 9. Mai 2025)  

Das sind die Kosten, die sich aus Deiner Wahl des Materials ergeben. Die Gesamtkosten werden von der Größe des Dachs beeinflusst, aber auch davon, wie Dein Dach geformt ist. Je nach Form entsteht nämlich ein Mehraufwand bei der Dachsanierung und auch die Fläche unterscheidet sich. 

Preisaufschlag für unterschiedliche Dachtypen

Je nachdem ob Du dämmen musst oder möchtest, musst Du die Kosten dafür mit einbeziehen. Es gibt eine breite Preisspanne, die davon abhängig ist, welche Dämmart Du wählst. 

Ist der Dachboden unbeheizt, reicht es in der Regel, die oberste Geschossdecke zu dämmen, also den Boden Deines Dachbodens. Das ist auch die günstigste Dämmvariante. Die Kosten liegen laut der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft co2online zwischen fünf und 50 Euro je Quadratmeter. 

Die sogenannte Aufsparrendämmung ist die teuerste Variante, aber auch die effektivste. Dabei wird das Dämmmaterial über den Dachsparren aber unter der Eindeckung angebracht. Dafür muss die Dacheindeckung vorher abgenommen und nachher wieder aufgetragen werden. Planst Du eine Dachsanierung mit einer Neueindeckung, passiert das ohnehin schon und diese Dämmart lohnt sich für Dich besonders. Dich erwarten Kosten zwischen 130 und 200 Euro inklusive der Neueindeckung.

Alles, was Du zur Dämmung des Dachs und den zugehörigen Kosten wissen musst, findest Du in unserem Ratgeber zur Dachdämmung.

Du siehst, dass die Preiszusammensetzung für eine Dachsanierung komplex ist und viele Faktoren einen Einfluss auf die Gesamtkosten haben. Lass Dich vor der Dachsanierung von einer Fachfirma oder einer Energieberatung zu den Möglichkeiten beraten, damit Du die für Dich beste und wirtschaftlichste Variante findest. Du solltest Dir außerdem immer möglichst mehrere Angebote von unterschiedlichen Fachfirmen erstellen lassen. So bekommst Du einen Überblick über die Preise und kannst diese besser miteinander vergleichen.  

Wie alle Bauteile hat auch das Dach Deines Hauses nur eine bestimmte Lebensdauer, bis es erneuert werden muss. Laut dem Lebensdauerkatalog des Bunds Technischer Experten e.V. (BTE) haben Dächer eine technische Lebensdauer je nach Material zwischen 40 und 75 Jahren. Bei Flachdächern ist die Lebensdauer deutlich geringer und liegt zwischen 15 und 25 Jahren. 

Je nachdem, wie gut Du Dein Dach instand hältst und pflegst, kann sie aber auch deutlich höher oder niedriger sein. Zur Instandhaltung gehört unter anderem, dass verrutschte oder kaputte Dachziegel oder -steine so schnell wie möglich ausgetauscht werden. Auch die Reinigung der Dachrinne solltest Du nicht aus den Augen verlieren.

Spätestens, wenn sich die Reparaturen am Dach immer mehr häufen und Du regelmäßig Schäden wie Risse oder Sprünge in den Ziegeln feststellst oder es zu Feuchtigkeitsschäden unter dem Dach kommt, solltest Du über eine Dachsanierung nachdenken. 

Kommt es durch Unwetter zu starken Beschädigungen des Dachs, ist eine Dachsanierung ebenfalls unerlässlich. Wird Dein Dach durch einen Sturm abgedeckt, solltest Du das umgehend Deiner Gebäudeversicherung melden. Die Versicherung zahlt für die Schäden und Du kannst das Dach neu eindecken lassen. Damit Du nicht auf den Kosten sitzen bleibst, ist es wichtig, dass Du auf die richtigen Versicherungsbedingungen und eine ausreichend hohe Versicherungssumme achtest. 

Mehr dazu und wie Du eine gute Wohngebäudeversicherung findest, liest Du in unserem Ratgeber zur Wohngebäudeversicherung.

Wenn Du Dein Dach sanierst, musst Du einige Vorschriften beachten. Dabei geht es zum einen um den Wärmeschutz, aber auch um Solaranlagen. Steht Dein Haus unter Denkmalschutz oder gehört zu einem Gebiet mit einer Gestaltungssatzung durch die Kommune, gelten ebenfalls spezifische Vorschriften dafür, was Du machen kannst oder gar musst. 

Die unterschiedlichen Vorschriften zusammengefasst

Quelle: GEG, Finanztip-Recherche (Stand: April 2025)

Diese Dämmvorschriften gelten

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt einen Mindestwärmeschutz für neue, aber auch für bestehende Gebäude vor. Wenn das Dach oder die oberste Geschossdecke noch nicht den Mindestwärmeschutz nach der festgelegten DIN-Norm erfüllt, muss es nach den strengeren GEG-Vorschriften gedämmt werden (§ 47 Abs. 1 GEG). Ausnahmen gelten nur, wenn Du das Haus als Eigentümerin oder Eigentümer bereits vor Februar 2002 durchgehend selbst bewohnt hast (§ 47 Abs. 3 GEG). 

Erbst oder kaufst Du eine ältere Immobilie, musst Du diese nach GEG-Vorgaben dämmen, wenn der Mindestwärmeschutz nicht gegeben ist. Das kann passieren, wenn die vorherigen Eigentümer durch die Ausnahmeregelung von den Vorschriften befreit waren. Das gilt übrigens auch für den Heizungstausch und ungedämmte Heizungsrohre. 

Wenn Du Arbeiten an Deinem Dach planst und dabei mehr als zehn Prozent der Dachfläche veränderst, führt das ebenfalls zu einer Dämmpflicht (§ 48 GEG). Ausnahmen sind möglich, wenn Dein Haus bereits eine gute Gesamtenergieeffizienz hat (§ 50 GEG). Das ist besonders dann sinnvoll, wenn Dein Dach, aber auch das Haus insgesamt bereits gut gedämmt sind, aber noch nicht ganz die GEG-Vorgaben erfüllen. Ob diese Ausnahme für Dich gilt, solltest Du Dir allerdings von einer Energieberaterin oder einem Energieberater ausrechnen lassen. 

Wann Du eine Solaranlage installieren musst

In bereits sieben Bundesländern in Deutschland gilt: Baust Du ein neues Haus oder sanierst das Dach umfassend, musst Du anschließend eine Solaranlage darauf installieren. Das nennt sich auch Solarpflicht oder solare Baupflicht.

Lebst Du in einem dieser Bundesländer, wirst Du also durch die Dachsanierung dazu verpflichtet, anschließend eine Solaranlage zur Stromerzeugung oder zur Wärmeerzeugung auf Deinem Dach zu installieren. Das kann entweder eine Photovoltaikanlage (PV-Anlage) oder eine Solarthermieanlage sein.

Diese Verpflichtung erhöht die Kosten für die Dachsanierung entsprechend. Unsere Marktbeobachtungen zeigen, dass eine PV-Anlage für ein Einfamilienhäuser ein Preis von 8.000 – 18.000 Euro realistisch ist. Der genaue Preis ist davon abhängig, welche Leistung die PV-Anlage hat. Gleichzeitig senkst Du durch eine PV- oder Solarthermieanlage Deine Strom- oder Heizkosten.

Schau in die Vorgaben Deines Bundeslands, ob es Vorgaben für die Größe der Solaranlage gibt, damit Du die Kosten entsprechend kalkulieren kannst.

In diesen Bundesländern gilt eine Solarpflicht

Ist die Sanierung Deines Daches notwendig, solltest Du Dich gut vorbereiten. Was viele unterschätzen: Eine Dachsanierung ist oft aufwendiger, als sie auf den ersten Blick wirkt. Deshalb ist eine gute Planung das A und O. 

Denn mit der Dachsanierung greifen womöglich gesetzliche Vorgaben zu Dämmung oder Solarenergie. Steht Dein Haus unter Denkmalschutz, ist es nochmal komplizierter. Du brauchst eine behördliche Genehmigung und musst unter Umständen bei der Materialwahl aufpassen. 

Deshalb solltest Du Dich rechtzeitig fragen:

• Musst Du Dein Dach nur reparieren – oder lohnt sich gleich eine energetische Sanierung?
• Wie willst Du dämmen: von innen oder außen?
• Willst oder musst Du in dem Zug eine Solaranlage aufs Dach setzen?
• Willst Du den Dachboden ausbauen oder auch direkt Dachfenster einsetzen oder tauschen?

Je klarer Deine Ziele sind, desto einfacher wird die Umsetzung. Damit Du an alles denkst, haben wir eine Checkliste zur Dachsanierung erstellt. Sie hilft Dir Schritt für Schritt bei der Planung, damit Du keinen wichtigen Schritt vergisst.
Lade sie Dir hier herunter:

Checkliste Dachsanierung

Hast Du Deine Ziele festgelegt, dann such Dir Fachkräfte, zum Beispiel Energieberater und einen Dachdeckermeisterbetrieb. Achte auf gute Referenzen, die zu Deinem Vorhaben passen. 

Hol Dir am besten Angebote von unterschiedlichen Fachbetrieben ein und plane dafür genug Zeit ein. 

Der Energieberater hilft Dir, die richtige Dämmung auszuwählen und Fördermittel dafür zu beantragen. Staatliche Fördermittel gibt es nämlich nur, wenn Du das Dach auch gleich energetisch sanierst. Wie Du auch ohne Sanierung etwas Geld zurückbekommst, erklären wir Dir im nächsten Kapitel.

Wenn Du Dein Dach sanieren lässt, kannst Du Dir anteilig Geld vom Staat zurückholen. Je nachdem, welche Arbeiten Du durchführen lasst, kannst Du Deine Kosten steuerlich geltend machen oder Dir nachträgliche Zuschüsse über staatliche Förderprogramme sichern.

Eine ausführliche Beschreibung der Fördermöglichkeiten liest Du in unserem Ratgeber zur Förderung von Dachsanierung.

Setze die Handwerkerkosten ab

Planst Du keine zusätzliche Dämmung, weil Dein Dach oder die oberste Geschossdecke schon gedämmt ist, kannst Du die Lohn- und Fahrtkosten der Handwerker von Deiner Einkommenssteuer absetzen. Der maximale Betrag, den Du in Deiner Steuererklärung angeben kannst, liegt bei 6.000 Euro. Davon werden 20 Prozent auf Deine Steuerschuld angerechnet – Du zahlst also weniger Steuern. 

Materialkosten kannst Du allerdings nicht absetzen. Du musst das Haus selbst bewohnen und eine ordentliche Rechnung vorweisen können, die Du per Überweisung bezahlt hast. 

Alle Infos zu dieser Steuererleichterung findest Du im Ratgeber Handwerkerleistungen Steuer. 

Nutze Zuschüsse für die Dämmung

Wenn Du im Zuge der Dachsanierung das Dach auch gleich mitdämmst, kannst Du das Zuschussprogramm des Bundesministeriums für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) nutzen. 

Alle Kosten, die rund um die Dämmung entstehen, werden mitgefördert – also auch wenn Du das Dach neu eindecken oder die Dachlattung oder den Dachstuhl reparieren oder erneuern lässt. Insgesamt kannst Du Dir bis zu 20 Prozent der Kosten fördern lassen. Du musst den Zuschuss vor Beginn der Arbeiten beim Bafa beantragen und bekommst das Geld dann nach Abschluss der Arbeiten ausbezahlt.

Alles, was Du zum Zuschuss wissen musst und wie Du die höchstmögliche Förderung bekommst, liest Du in unserem Ratgeber zur Bafa-Förderung.  

Setze die Dachsanierung mit Dämmung von der Steuer ab

Wenn Du die Zuschussförderung verpasst hast, weil Du die Dachsanierung mit Dämmung schon begonnen hast, kannst Du auch die steuerliche Förderung für energetische Sanierung nutzen. Noch bis Ende 2029 kannst Du 20 Prozent der Kosten der energetische Sanierungsmaßnahmen an Deinem Haus von Deiner Einkommenssteuer absetzen. 

Die 20 Prozent werden über drei Jahre gesplittet, Du musst Deine Einkommenssteuerklärung also drei Jahre in Folge abgeben. Außerdem musst Du das betreffende Haus selbst bewohnen und die Arbeiten müssen von einer Fachfirma ausgeführt werden.

Alle Anforderungen an die steuerliche Abschreibung liest Du in unserem Ratgeber Sanierungskosten absetzen.