Private Veräußerungsgeschäfte

Wann der Verkauf von Haus, Gold oder Oldtimer steuerpflichtig ist

Das Wichtigste in Kürze

  • Verkaufen Sie innerhalb eines Jahres bestimmte private Wertgegenstände mit Gewinn, dann kann das als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein.
  • Dazu zählen insbesondere Gold und andere Edelmetalle, Devisen, Bitcoins, Schmuck, Kunstgegenstände, Antiquitäten, Oldtimer sowie Briefmarken- und Münzsammlungen.
  • Der Verkauf einer fremdgenutzten Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist ist ebenfalls steuerpflichtig.
  • Eine selbstgenutzte Immobilie können Sie steuerfrei verkaufen.
  • Steuerfrei bleiben private Veräußerungsgeschäfte, wenn Sie im Jahr insgesamt höchstens 600 Euro Gewinn erzielen.

So gehen Sie vor

  • Ein Gewinn oder Verlust aus privaten Veräußerungsgeschäften führt zu sonstigen Einkünften. Diese müssen Sie bei einem Gewinn ab 600 Euro in der Anlage SO der Steuererklärung angeben.
  • Einen Verlust können Sie nur mit einem Gewinn aus einem anderen privaten Veräußerungsgeschäft verrechnen.
  • Haben Sie selbst innerhalb der letzten drei Kalenderjahre in einer verkauften Wohnung gelebt, dürfen Sie diese steuerfrei veräußern.
  • Als selbstgenutzte Immobilie zählt auch eine Wohnung, die Sie mietfrei Ihrem Kind überlassen – zumindest, solange Anspruch auf Kindergeld besteht. Wollen Sie diese Wohnung steuerfrei veräußern, sollten Sie sie noch in der Zeit verkaufen.
  • Rechtlich umstritten ist, ob Sie nach einem Wohnungsverkauf für den Teil, der auf ein häusliches Arbeitszimmer entfällt, einen Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft zahlen müssen. Falls Sie davon betroffen sind, legen Sie Einspruch ein.

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Der Fiskus interessiert sich auch für Gewinne aus dem Verkauf bestimmter privater Wertgegenstände. Dazu zählen vor allem vermietete Immobilien, Gold und andere Edelmetalle, außerdem Devisen, Bitcoins, Kunstgegenstände und Oldtimer. Den Gewinn brauchen Sie jedoch nur dann zu versteuern, wenn Sie die Dinge innerhalb einer bestimmten Spekulationsfrist verkauft haben.

Was ist ein privates Veräußerungsgeschäft?

Bis Ende 2008 waren es vor allem Kursgewinne aus dem Verkauf von Aktien und anderen Wertpapieren, die als Spekulationsgewinne zu versteuern waren. Seitdem gehören sie nicht mehr zu den privaten Veräußerungsgeschäften, sondern zu den Kapitaleinkünften. Die Spekulationsfrist von einem Jahr wurde hierfür abgeschafft. Sowohl die Einnahmen aus der Anlage (zum Beispiel Zinsen und Dividenden) als auch die Wertsteigerung zählen als Kapitalerträge. Sie unterliegen der Abgeltungssteuer von 25 Prozent.

Mit dem persönlichen Satz versteuern müssen Sie hingegen „sonstige Einkünfte“ – die entsprechenden Angaben machen Sie in Ihrer Steuererklärung. Dazu zählt ein Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft (§ 22 Nr. 2 EStG). Was darunter fällt, regelt Paragraf 23 Einkommensteuergesetz. Hier geht es ausschließlich um den Verkauf bestimmter privater Gegenstände.

Diese Wirtschaftsgüter können zu steuerpflichtigen Veräußerungsgewinnen führen

Paragraf 23 nennt nur einige Wirtschaftsgüter explizit. Es muss sich um einen selbstständig bewertbaren Gegenstand handeln, der im Wert steigen kann. Statt eines Wirtschaftsguts kommt auch ein vermögenswerter Vorteil in Betracht.

Der folgende Überblick zeigt beispielhaft, welche Wertgegenstände darunter fallen können:

  • ein Gebäude, ein Gebäudeteil oder eine Eigentumswohnung,
  • ein unbebautes Grundstück,
  • grundstücksgleiche Rechte wie Wohnungseigentumsrecht, Erbbaurecht, Erbpachtrecht und Mineralgewinnungsrecht.

Für die oben genannten Positionen gilt eine zehnjährige Spekulationsfrist. Dagegen ist für folgende Gegenstände nach einer einjährigen Haltedauer ein Verkauf steuerfrei:

  • Edelmetalle wie Goldbarren und Silbermünzen,
  • Schmuck,
  • Fremdwährungen,
  • Antiquitäten,
  • Kunstgegenstände,
  • Briefmarkensammlung,
  • Münzsammlung,
  • Oldtimer,
  • Gegenstände, mit denen Sie Einkünfte erzielt haben (zum Beispiel ein Musikinstrument),
  • Bitcoins und andere Kryptowährungen.

Das gehört nicht zu den privaten Veräußerungsgeschäften

Eine gesetzliche Ausnahme gibt es bei Dingen des täglichen Gebrauchs wie dem Privatauto. Solche Gegenstände können Sie steuerfrei verkaufen; ein etwaiger Verlust bleibt dann steuerlich unberücksichtigt.

Verkaufen Sie hin und wieder gebrauchte Sachen wie Bücher und Kinderkleidung bei Ebay oder auf dem Flohmarkt, dann ist dies oft steuerfrei. Dies gilt zumindest so lange, wie Sie dies nur in einem üblichen Umfang machen. Beispielsweise wenn Sie mal Ihren Keller entrümpeln und danach die gut erhaltenen Dinge veräußern.

Bei gut 30 Verkäufen auf einem Internetportal übers Jahr verteilt kann dies noch als nichtunternehmerische Aktivität zu werten sein. Es gibt jedoch keine starren Grenzen, wann die private Tätigkeit endet und ein gewerblicher Handel beginnt. Es kommt immer auf den Einzelfall an. Selbst der Verkauf oder die Versteigerung einer Sammlung kann eventuell als letzter Akt der privaten Sammeltätigkeit steuerfrei sein.

Achtung: Steuerfahnder durchsuchen gezielt Ebay, Amazon und andere Plattformen, um Händler aufzuspüren. Wenn Sie öfter Dinge verkaufen, können Sie als Gewerbetreibender anzusehen sein. Möglicherweise müssen Sie dann für die Verkäufe Einkommen-, Gewerbe- und Umsatzsteuer zahlen.

Wirtschaftsgüter, die zu einem unternehmerischen Betriebsvermögen gehören, erfasst die Regelung der privaten Veräußerungsgeschäfte nicht. Solche Verkaufsgewinne sind komplett als gewerbliche oder selbstständige Einkünfte steuerpflichtig. Betriebliche Einkünfte haben immer Vorrang vor einer Besteuerung als sonstige Einkünfte.

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Wann ist ein Veräußerungsgewinn steuerpflichtig?

Haben Sie einen in Paragraf 23 EStG erfassten Wertgegenstand in Ihrem Privatvermögen, dann führt dessen Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist zu sonstigen Einkünften. Steuerpflichtig sind diese, wenn alle Veräußerungsgewinne, die Sie in einem Jahr erzielen, insgesamt mindestens 600 Euro betragen.

Die 600 Euro sind eine Freigrenze; das heißt, sobald der Gewinn diese Schwelle erreicht, müssen Sie den gesamten Betrag versteuern. Der Freibetrag gilt je Person. Bei einem zusammen veranlagten Ehepaar könnte also jeder Ehepartner einen Gegenstand verkaufen und einen Veräußerungsgewinn steuerfrei einnehmen, wenn dieser unterhalb von 600 Euro bleibt.

Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist

Für die meisten Wirtschaftsgüter beträgt die Spekulationsfrist ein Jahr zwischen Anschaffung und Verkauf. Allerdings verlängert sich diese auf zehn Jahre, wenn Sie mit dem verkauften Gegenstand Einkünfte erzielt haben. Bei privaten Veräußerungsgeschäften kommt es darauf, ob Sie Einkünfte erzielen wollten („Einkünfteerzielungsabsicht“).

Beispiel: Sie sind nebenberuflicher Musiker und haben daraus regelmäßige Einnahmen. Verkaufen Sie Ihr dafür genutztes Musikinstrument innerhalb von zehn Jahren mit Gewinn, müssten Sie diesen versteuern.

Für den Verkauf einer privaten Immobilie gilt ebenfalls eine zehnjährige Spekulationsfrist. Nach dem Ablauf der Spekulationsfrist können Sie den Gegenstand oder die Immobilie steuerfrei verkaufen. Einen Verlust können Sie danach aber nicht mehr geltend machen.

Haben Sie innerhalb der Spekulationsfrist ein Gebäude auf dem Grundstück gebaut, ausgebaut oder erweitert, müssen Sie dies in das private Veräußerungsgeschäft miteinbeziehen. Eine Wertsteigerung müssen Sie auch dafür versteuern.

Achtung: Bei einer Trennung oder Scheidung kommt es häufig vor, dass ein Ehegatte aus der gemeinsamen Immobilie auszieht und seine Hälfte an den Ex-Partner verkauft. Mit dem Verkaufsdatum beginnt eine neue zehnjährige Frist für diese Wohnungshälfte.

Wann ist der Verkauf einer Immobilie zu versteuern?

Um die Spekulationsfrist zu bestimmen, kommt es auf das Datum des notariellen Kauf- und Verkaufsvertrags an. Übertragen wird das wirtschaftliche Eigentum in der Regel später, das spielt aber bei der Fristberechnung keine Rolle. Die Frist beginnt einen Tag nach der Anschaffung.

Beispiel: Sie haben am 2. Januar 2008 beim Notar den Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung unterschrieben. Einen Tag später, am 3. Januar 2008 begann die zehnjährige Spekulationsfrist zu laufen. Sie haben die Wohnung nach dem Kauf vermietet. Die Spekulationsfrist endete mit Ablauf des 2. Januars 2018. Bei einem Verkauf der Immobilie ab dem 3. Januar 2018 können Sie den Gewinn steuerfrei behalten, weil dann die Spekulationsfrist abgelaufen ist.

Als Immobilie zählt ein unbebautes Grundstück, eine Eigentumswohnung, ein Haus, ein Gebäudeteil, Anteile an geschlossenen Immobilienfonds, ein Erbbaurecht oder ein anderes grundstücksgleiches Recht. Wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen, müssen Sie den Gewinn versteuern – oder können vom Finanzamt einen Verlust anerkennen lassen. Das gilt auch für ausländische Immobilien.

Für die Steuerpflicht kommt es darauf an, dass die Immobilie vermietet oder beruflich genutzt wurde. Konkret sind folgende Nutzungsarten betroffen:

  • Immobilie ist vermietet,
  • Immobilie ist unentgeltlich einem Dritten überlassen (dazu zählen ein unterhaltsberechtigter Angehöriger und ein Kind, für das Sie keinen Anspruch mehr auf Kindergeld/Kinderfreibetrag haben), 
  • Immobilie wird gewerblich genutzt,
  • Immobilie wird beruflich genutzt (zum Beispiel als Arbeitszimmer),
  • Immobilie steht leer
  • oder es handelt sich um ein unbebautes Grundstück.  

Haben Sie das Wohneigentum selbst genutzt, dann können Sie es grundsätzlich steuerfrei verkaufen.

Umstritten ist, wie es sich verhält, wenn Werbungskosten für ein in der Wohnung gelegenes häusliches Arbeitszimmer steuerlich berücksichtigt wurden. Finanzämter wollen für den flächenmäßigen Anteil, der auf das Arbeitszimmer entfällt, einen Veräußerungsgewinn besteuern. Interessant ist in diesem Zusammenhang ein Fall, den das Finanzgericht (FG) Köln entschieden hat (Urteil vom 20. März 2018, Az. 8 K 1160/15; Az. der Revision beim Bundesfinanzhof: IX R 11/18):

Ein Ehepaar konnte jahrelang 1.250 Euro an Werbungskosten für ein häusliches Arbeitszimmer geltend machen. Nach neun Jahren verkaufte es seine Eigentumswohnung. Das Finanzamt unterwarf den auf das Arbeitszimmer entfallenden Gewinn von rund 36.000 Euro der Besteuerung, da insoweit keine steuerfreie eigene Wohnnutzung vorliege.

Dem widersprach das FG Köln. Es vertrat die Auffassung, dass ein Arbeitszimmer nicht zu einer anteiligen Besteuerung des Veräußerungsgewinns führt. Das Arbeitszimmer sei nämlich in den privaten Wohnbereich integriert und stelle kein selbstständiges Wirtschaftsgut dar. Eine Besteuerung widerspreche dem grundsätzlichen Abzugsverbot von Kosten für häusliche Arbeitszimmer.

Nun muss der Bundesfinanzhof entscheiden. Bis dahin sollten Sie bei einem vergleichbaren Sachverhalt Einspruch einlegen und ein Ruhen des Verfahrens beantragen.

Ein privates Veräußerungsgeschäft setzt voraus, dass Sie Anschaffungskosten hatten, also das Objekt gekauft haben. Haben Sie dieses geerbt, geschenkt bekommen oder selbst gebaut, fehlt es daran. Folglich ist in solchen Fällen grundsätzlich ein steuerfreier Verkauf möglich.

Allerdings läuft auch im Schenkungs- und Erbfall eine zehnjährige Frist. So kann eine Steuerpflicht entstehen, wenn zwischen dem Kauf durch den Erblasser und dem Verkauf durch den Erben noch keine zehn Jahre verstrichen sind.

Wann gilt eine Immobilie als selbst genutzt?

Haben Sie eine Wohnung verkauft, in der Sie selbst gewohnt haben, können Sie sie steuerfrei verkaufen. Dies gilt, wenn die Wohnung in der Zeit zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich eigenen Wohnzwecken diente. Und auch, wenn Sie im Jahr der Veräußerung und in den beiden Vorjahren selbst in der Immobilie gewohnt haben.

Beispiel: Sie haben Ihre Immobilie jahrelang vermietet. Ab Dezember 2016 haben nur Sie darin gewohnt – bis zum Verkauf im Januar 2018. Damit haben Sie die Voraussetzungen einer steuerfreien Veräußerung erfüllt. Denn es genügt ein zusammenhängender Zeitraum, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt.

Tipp: Wenn Sie einen Verkauf Ihrer vermieteten Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist planen, sollten Sie für diesen dreijährigen Zeitraum selbst einziehen. Nur im mittleren (zweiten) Jahr müssten Sie das Objekt ganzjährig selbst bewohnen. Im ersten und im letzten Kalenderjahr genügt ein kurzer Zeitraum.

Hätten Sie einen Teil des Hauses selbst bewohnt und einen anderen Teil vermietet, dann wäre nur der Gewinn für den selbst bewohnten Anteil steuerfrei. Für den vermieteten Teil müssten Sie zumindest diesen Anteil am Veräußerungsgewinn versteuern.

Selbst genutzte Zweit- oder Ferienwohnung steuerfrei verkaufen

Für eine Selbstnutzung reicht aus, wenn Sie die Wohnung nur zeitweilig bewohnen. Deshalb lässt sich auch eine Zweit- oder Ferienimmobilie oder eine im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzte Wohnung steuerfrei verkaufen. Vorausgesetzt, Sie können sie, wann immer Sie wollen, nutzen und haben sie nicht vermietet.

Diese Prinzipien klärte der Bundesfinanzhof (BFH, Urteil vom 27. Juni 2017, Az. IX R 37/16). Im entschiedenen Fall erzielte eine Kölnerin durch den Verkauf ihres Ferienhauses auf Sylt einen Gewinn von 2,1 Millionen Euro, den das Finanzamt besteuern wollte. Grund: Sie nutzte es nur im Urlaub und an manchen Wochenenden. Das spielt jedoch für die Steuerpflicht keine Rolle, urteilte der BFH. Entscheidend war, dass die Klägerin im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden Vorjahren das Haus ausschließlich selbst als Ferienwohnung genutzt und die Immobilie nicht vermietet hatte. Ihr Veräußerungsgewinn war deshalb komplett steuerfrei.

Ausnahmeregelung für Kinder

Ein steuerfreier Verkauf ist zwar grundsätzlich nicht möglich, wenn Sie nicht selbst in der Immobilie wohnen. Eine wichtige Ausnahme erlaubt die Finanzverwaltung aber: wenn Ihr Kind, für das Sie einen Anspruch auf Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag haben, unentgeltlich in der Eigentumswohnung wohnt.

Doch sobald dieser Anspruch wegfällt, ist ein Veräußerungsgewinn steuerpflichtig. So entschied das Finanzgericht Baden-Württemberg (Urteil vom 4. April 2016, Az. 8 K 2166/14).

In diesem Fall haben die Eltern ihrer Tochter am Studienort eine Eigentumswohnung kostenlos zur Verfügung gestellt. Als sie 25 Jahre alt wurde, fiel das Kindergeld weg. Das Studium beendete sie nur wenige Monate später, und die Eltern verkauften daraufhin die Wohnung mit Gewinn.

Diesen mussten sie jedoch versteuern. Denn die Richter waren der Ansicht, dass sie die Wohnung nicht für eigene Zwecke genutzt haben. Um die Versteuerung zu vermeiden, hätten die Eltern die Wohnung einige Monate früher verkaufen müssen, als sie noch Kindergeld erhielten.

Was ist bei Gold und anderen Edelmetallen zu berücksichtigen?

Wer in Goldbarren, Goldmünzen oder andere Edelmetalle (Silber, Platin usw.) investiert, kann diese nach einem Jahr Haltedauer steuerfrei verkaufen. 

Eine Alternative zum Direktinvestment ist ein Wertpapier, das mit physischem Gold hinterlegt ist. Ein Beispiel für solche Gold-Zertifikate ist Xetra-Gold-ETC. Dies ist eine an der Börse gehandelte Inhaberschuldverschreibung, die die Wertentwicklung des Golds abbildet. Der Käufer einer Schuldverschreibung erwirbt damit den Anspruch, dass ihm dafür ein Gramm Gold ausgeliefert wird. Deshalb gelten für Erwerb und Einlösung oder Verkauf solcher Zertifikate die gleichen Regeln wie bei physischem Gold. Abgeltungssteuer fällt nicht an.

Allerdings führt ein Verkauf des Wertpapiers innerhalb eines Jahres als privates Veräußerungsgeschäft zur Steuerpflicht – mit dem normalen Steuersatz. Nach der Spekulationsfrist ist der Gewinn steuerfrei.

Steuerfrei ist es auch, wenn Sie die Inhaberschuldverschreibung einlösen. Das heißt, wenn Sie das Wertpapier nicht verkaufen, sondern das physische Gold innerhalb eines Jahres nach dem Kauf des Zertifikats geliefert bekommen (BFH, Urteil vom 6. Februar 2018, Az. IX R 33/17).

Das Finanzamt wollte in diesem Fall die Wertsteigerung im Zeitraum zwischen Anschaffung und Einlösung als privates Veräußerungsgeschäft versteuern. Zu Unrecht, urteilte der BFH. Die Einlösung ist kein steuerpflichtiger Vorgang.

Die Anleger haben das Gold bei sich aufbewahrt, weshalb sie es nach Ansicht der Finanzrichter nicht veräußert haben. Die Wertsteigerung, die zwischen dem Erwerb der Xetra-Gold-Inhaberschuldverschreibungen und der Auslieferung des physischen Golds eintrat, führte auch nicht zu steuerbaren Einkünften aus Kapitalvermögen. Denn die Schuldverschreibungen verbrieften keine Kapitalforderungen, sondern Ansprüche auf die Lieferung des physischen Golds.

Gleiche Regeln gelten wahrscheinlich auch für das von der Stuttgarter Börse emittierte Zertifikat Euwax Gold II. Veräußerungsgewinne daraus sind nach einem Jahr Haltedauer ebenfalls steuerfrei. 

Was gilt für Bitcoins und andere Kryptowährungen?

Der Bitcoin ist die bekannteste der digital erzeugten Kryptowährungen; weitere Beispiele sind Ethereum und Litecoin. Das Bundesfinanzministerium stuft ihn wie Edelmetalle als ein „sonstiges Wirtschaftsgut“ ein. Deshalb führt ein Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist von einem Jahr zu einem privaten Veräußerungsgewinn oder -verlust.

Versteuern müssen Sie diesen mit Ihrem persönlichen Steuersatz – unabhängig davon, ob der Gewinn entsteht

  • durch Umtausch (zum Beispiel beim Tausch von Bitcoins in Euro oder in eine andere virtuelle Währung),
  • durch das Bezahlen einer Ware oder Dienstleistung oder
  • an der Börse.

Achtung: Wenn ein Anleger Bitcoins gegen Entgelt einem Dritten überlässt, dann verlängert sich die Spekulationsfrist sogar auf zehn Jahre.

Um den steuerpflichtigen Betrag beim Verkauf einer virtuellen Währung zu ermitteln, benötigen Sie die Anschaffungskosten. Sie sollten unbedingt sowohl den Zeitpunkt als auch den Kurs bei jeder Transaktion mit einer Kryptowährung dokumentieren. Dies kann viel händische Arbeit nach sich ziehen, wenn Sie Bitcoins in mehreren Raten erworben haben. Dann liegen häufig Bitcoins mit den unterschiedlichsten Kaufpreisen in Ihrer digitalen Brieftasche, dem Wallet.

Um den Gewinn oder Verlust einfacher zu berechnen, können Sie die „First-in-first-out“-Methode (Fifo) anwenden: Danach wird unterstellt, dass die zuerst erworbenen Bitcoins auch als erste verkauft werden. Allerdings ist derzeit noch nicht endgültig geklärt, ob die Fifo-Methode für die Gewinnermittlung korrekt ist. Theoretisch könnte auch die „Last-in-first-out-Methode“ oder eine Durchschnittsbewertung zum Tragen kommen.

Die Differenz aus Anschaffungskosten und Veräußerungspreis ergibt den Gewinn. Liegt der Gewinn aller privaten Veräußerungsgeschäfte eines Jahres über der Freigrenze von 600 Euro, ist er steuerpflichtig.

Wenn Sie selbst Bitcoins erzeugt haben (sogenanntes Mining), haben Sie sie nicht in steuerlichem Sinn angeschafft. Weder bei der Herstellung noch beim späteren Verkauf dieser Bitcoins handelt es sich daher um ein privates Veräußerungsgeschäft. Das Mining im kleinen Umfang kann als gelegentliche Tätigkeit anzusehen sein. Als „sonstige Einkünfte“ sind diese bis 256 Euro im Jahr steuerfrei.

Wer das jedoch gewerblich betreibt, erzielt damit Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb in der Einkommensteuer und muss möglicherweise sogar Gewerbesteuer zahlen. Die Regeln eines privaten Veräußerungsgeschäfts gelten dann nicht.

Wann können Wechselkursgewinne steuerpflichtig sein?

Auch Devisen können zu einem steuerpflichtigen Veräußerungsgeschäft führen. Ein Beispiel: Sie führen ein Bankkonto in US-Dollar. Tauschen Sie innerhalb eines Jahres Dollar in Euro oder in eine andere Fremdwährung um und erzielen dadurch einen Wechselkursgewinn, zählt dieser als privates Veräußerungsgeschäft.

Dementsprechend können Sie auch einen etwaigen Kursverlust durch einen Verkauf binnen Jahresfrist ausnutzen und einen Verlust steuerlich geltend machen. Wenn Sie zu unterschiedlichen Zeitpunkten die Devisen gekauft haben und Teilbeträge davon verkaufen, können Sie die Fifo-Methode anwenden, um die Anschaffungskosten zu ermitteln. 

Wie berechnen Sie einen privaten Veräußerungsgewinn?

Den Gewinn oder Verlust aus einem privaten Veräußerungsgeschäft bei einer Immobilie ermitteln Sie nach folgendem Schema:

Verkaufserlös

- Anschaffungskosten und Nebenkosten

- nachträgliche Herstellungskosten eines Neubaus

- Werbungskosten im Zusammenhang mit der Veräußerung

= Gewinn oder Verlust aus dem Verkauf

- Anteil für den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilienteil

+ bei einer Vermietung in Anspruch genommene Abschreibungen

= zu versteuernder Veräußerungsgewinn oder -verlust 

Wenn die verkaufte Immobile vermietet war, dann haben Sie in der Regel bei den Vermietungseinkünften jährlich Abschreibungen bei den Werbungskosten abgesetzt. Nach einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren müssen Sie diese wieder gewinnerhöhend zuschreiben. Keine Zuschreibung ist erforderlich bei über mehrere Jahre abgesetzten Erhaltungsaufwand oder den Abschreibungen für ein häusliches Arbeitszimmer, für das Sie höchstens 1.250 Euro im Jahr als Werbungskosten absetzen durften.

Bei den anderen verkauften Wirtschaftsgütern berechnen Sie den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn so: 

Veräußerungspreis

- Anschaffungskosten

- Werbungskosten

= zu versteuernder Veräußerungsgewinn oder -verlust

Wie lässt sich ein Verlust verrechnen?

Einen Veräußerungsverlust dürfen Sie nur mit Gewinnen aus anderen Spekulationsgeschäften im selben Jahr verrechnen. Gelingt Ihnen das nicht, dürfen Sie den Verlust entweder ins Vorjahr zurücktragen oder in die Folgejahre vortragen. Doch verrechnen können Sie diesen Verlust nur mit einem Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften. Mit anderen Einkunftsarten wie dem Lohn geht das nicht.

Anders läuft es, wenn Sie beispielsweise aus gewerblicher Tätigkeit in einem Jahr einen Verlust erzielt und im selben Jahr einen Gewinn mit einem privaten Veräußerungsgeschäft gemacht haben. In dem Fall gleicht das Finanzamt beide Positionen aus.

Wohin mit Spekulationsgeschäften in der Steuererklärung?

Solange Sie mit allen Geschäften eines Jahres höchstens 599 Euro Gewinn erzielt haben, müssen Sie nichts in der Steuerklärung angeben.

Bei einem höheren Gewinn gilt Folgendes: Private Veräußerungsgeschäfte tragen Sie als „sonstige Einkünfte“ auf der zweiten Seite der Anlage SO der Steuererklärung ein. Der obere Bereich ist für Einträge für einen Immobilienverkauf vorgesehen. Haben Sie beispielsweise ein Doppelhaus verkauft, wobei Sie in einem Haus selbst gewohnt und das andere vermietet haben, dann genügen in der Steuererklärung Angaben zum steuerpflichtigen Teil, also zur vermieteten Immobilie.

Den Verkauf eines anderen Wirtschaftsguts tragen Sie in der Steuererklärung 2017 ab Zeile 41 ein. Sie müssen dort angeben: 

  • was Sie verkauft haben (Zeile 41),
  • wann Sie es angeschafft und wann verkauft haben (Zeile 42),
  • den Verkaufspreis (Zeile 43),
  • die Anschaffungskosten (Zeile 44) und
  • die Werbungskosten im Zusammenhang mit dem Veräußerungsgeschäft (Zeile 45); sie mindern Ihren Gewinn.
  • In Zeile 46 schreiben Sie Ihren so ermittelten Gewinn oder Verlust.

Sie können in der Anlage SO nur ein Veräußerungsgeschäft eintragen. Weitere Verkäufe müssten Sie auf einem gesonderten Blatt auflisten. Die Summe aus diesen weiteren Geschäften tragen Sie dann in Zeile 48 ein.

Als Werbungskosten können Sie beispielsweise geltend machen: Verkaufsanzeigen, Maklergebühr, Grundbuchgebühren, Notarkosten, Vorfälligkeitsentschädigung, Fahrt- und Telefonkosten. Selbst wenn diese Kosten bereits in den Vorjahren angefallen sind, sind diese im Veräußerungsjahr absetzbar.

In der Zeile 51 können Sie einen Verlustrücktrag in der Höhe begrenzen oder vermeiden. Dies ist sinnvoll, wenn der im Vorjahr festgestellte private Veräußerungsgewinn für die Verrechnung nicht ausreicht. Den verbleibenden Verlustvortrag stellt dann das Finanzamt im Steuerbescheid gesondert fest. 

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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

Udo Reuß

Finanztip-Experte für Steuern

Der Steuerrechtler und Diplom-Kaufmann Udo Reuß ist bei Finanztip für Steuerthemen verantwortlich. Zuvor war er bei verschiedenen Wirtschafts- und Fachverlagen wie Handelsblatt, F.A.Z.-Verlagsgruppe, Haufe-Lexware und Vogel Business Media tätig – 14 Jahre davon arbeitete er als Chefredakteur von Fachzeitschriften. Aus dem komplexen Steuerrecht zieht er die relevanten Urteile für Steuersparer. Den Autor erreichen Sie unter redaktion@finanztip.de.