Beleihungswert So schätzt die Bank den Wert der Immobilie ein

Sobald Du Dich ernsthaft mit einer Baufinanzierung beschäftigst, triffst Du auf den Beleihungswert und die Beleihung. Beide sind wichtig, wenn Du die Angebote von Banken vergleichen und die Finanzierung optimal einstellen möchtest.

Der Beleihungswert gibt an, welchen Wert die Bank bei einer Baufinanzierung für das Haus oder die Wohnung ansetzt. Der Beleihungswert, den die Bank ermittelt, ist dann Grundlage für die Kreditentscheidung.

Im Rahmen der Beleihungswertermittlung muss die Bank auf einen Wert kommen, der langfristig gesichert ist, also in den folgenden Jahren erzielt werden kann. Welche Verfahren es die Bewertung gibt, erklärt Dir Finanztip im Ratgeber Immobilienbewertung. 

Wichtig ist: Der Beleihungswert kann sich deutlich von dem Angebotspreis unterscheiden, den Du als Kaufinteressent auf einem Immobilienportal findest. Auch der Kaufpreis, auf den Du Dich schließlich mit dem Verkäufer einigst, kann deutlich vom Beleihungswert abweichen. Und schließlich: Selbst der Verkehrswert, den ein Sachverständiger für die Immobilie ermittelt, muss nicht dem Beleihungswert entsprechen.

Alle diese Werte liegen meist über dem Beleihungswert, denn die Bank kalkuliert vorsichtig. Besonders große Abweichungen gibt es immer dann, wenn Du bereit bist, einen Preis zu bezahlen, den andere Kaufinteressenten wahrscheinlich nicht zahlen würden.

Ein Beispiel: Du kaufst eine alte Villa in Deiner Heimatstadt, die Du zusätzlich auch noch aufwändig renovieren möchtest. Die Nachfrage nach Immobilien wird aber absehbar in dieser Gegend zurückgehen, weil die Bevölkerung altert und jüngeren Leute in die Gegend ziehen.

Ist der Beleihungswert die Obergrenze für den Kredit?

Der Beleihungswert ist nicht unbedingt der maximale Kreditbetrag, den die Bank Dir gibt. Manche Banken bieten Finanzierungen auch über 100 Prozent des Wertes der Immobilie an. In diesem Fall werden aber hohe Anforderungen an das Einkommen gestellt. Wie eine besonders knappe Finanzierung gelingen kann, zeigt Dir Finanztip im Ratgeber Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Der Beleihungswert ist die Grundlage für die verschiedenen Beleihungsstufen, den die Banken bei der Zinsfestlegung verwenden. Als Beleihungsauslauf oder Finanzierungsauslauf bezeichnet dabei das prozentuale Verhältnis zwischen der Darlehenssumme und Beleihungswert.

Ein einfaches Beispiel für den Beleihungsauslauf: Die Bank bewertet die Wohnung, die Du kaufen möchtest, mit 100.000 Euro. Um die Immobilie finanzieren zu können, benötigst Du 80.000 Euro von der Bank: 80 von 100 sind 80 Prozent.

Traditionell gelten 80 Prozent des Beleihungswertes als gesunde Obergrenze für die Beleihung. Den fehlenden Betrag zum Kaufpreis plus der Nebenkosten wie Maklergebühr, Grunderwerbssteuer und Notargebühren musst Du dann aus dem Eigenkapital bezahlen.

Gerade bei der Erstfinanzierung ist es aber schwierig, so viel Eigenkapital einzubringen. Die meisten Banken vergeben deshalb auch Baukredite für einen Beleihungsauslauf über 80 Prozent.

Wie viel Geld die Bank verleiht, wie hoch die Zinsen sind und bis wann das Geld zurückgezahlt werden muss, ist von Kunde zu Kunde unterschiedlich. Grundsätzlich aber gilt: Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher der Zins. Diesen Zusammenhang kannst Du auch an der nachfolgenden Grafik ablesen. Beachte, dass die Y-Achse unterhalb von 3,8 Prozent abgeschnitten ist, um die Zinsunterschiede besser zu verdeutlichen.

Beim Beleihungsauslauf gelten 60 Prozent als Untergrenze. Das bedeutet: Liegt der Beleihungsauslauf unter 60 Prozent, bekommst Du in der Regel den unteren, besten Zinssatz. Weitere Faktoren für den Zins sind außerdem noch die Zinsbindung und der absolute Darlehensbetrag.

Oberhalb der 60 Prozent steigt der Beleihungsauslauf bei den meisten Banken in 5-er und 10er-Schritten an, zum Beispiel: bis 60 Prozent, bis 70 Prozent, bis 80 Prozent, 85 Prozent, 90 Prozent, 95 Prozent. Wenn Du eine dieser Grenzen überschreitest, wird es wieder teurer. Manchmal kannst Du also mit relativ wenig Eigenkapital, dass Du zusätzlich einsetzt, einen günstigeren Zins erzielen.

Es gibt also gewissen Grenzen, bei denen der Zinssatz einen kleinen Sprung nach oben macht. Das kannst Du nutzen, indem Du den Einsatz von Eigenkapital optimierst.

Ein Beispiel für die Optimierung des Eigenkapitals: Die Bank bewertet die Wohnung, die Du kaufen möchtest, mit 300.000 Euro. Nach Abzug des Eigenkapitals benötigst Du noch knapp über 210.000 Euro von der Bank. Der Beleihungsauslauf liegt also bei knapp über 70 Prozent. Wenn Du jetzt Deine Notreserve auf dem Girokonto noch etwas verringerst und zusätzliches Eigenkapital einsetzt, kommst Du unter die 70-Prozent-Grenze und erhältst einen etwas günstigeren Zinssatz. Du bekommst das geliehene Geld also günstiger.

Die folgende Grafik zeigt Dir, wie sich der Zinssatz in diesem Beispiel mit dem Kreditbedarf verändert. Umgekehrt bedeutet das auch: Der Zinssatz verringert sich, wenn Du nahe einer Grenze beim Beleihungswert bist und mehr Eigenkapital einsetzt.

 Du solltest also in jedem Fall prüfen, ob Du den Einsatz von Eigenkapital nicht optimieren kannst, um den Zinsaufwand zu verringern. 

Wie viel Geld die Bank verleiht, wie hoch die Zinsen sind und bis wann das Geld zurückgezahlt werden muss, ist von Kunde zu Kunde und von Immobilie zu Immobilie unterschiedlich. Grundsätzlich aber gilt: Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher der Zins.

Den Zusammenhang zwischen Beleihungsauslauf und Zinssatz kannst Du auch an der nachfolgenden aktuellen Zinstabelle ablesen. Finanztip zeigt Dir die Zinssätze für einen Finanzierungsauslauf von bis 60 Prozent und bis 80 Prozent.

Grundsätzlich ermitteln die Banken den Beleihungswert für die nächsten 30 Jahre – denn so lange laufen viele Baufinanzierungen. Meistens liegt der Beleihungswert 20 bis 30 Prozent unter dem aktuellen Wert der Immobilie. Der aktuelle Wert wird auch Verkehrswert genannt. Die Differenz gilt als Sicherheitsreserve für die Bank.

Allerdings ermitteln nicht alle Banken den Beleihungswert nach dem gleichen Verfahren und arbeiten auch nicht mit den gleichen Sicherheitsabschlägen. Manche Banken verzichten – zumindest im ersten Schritt bei einer Kreditanfrage – auf einen Sicherheitsabschlag und setzen Verkehrswert und Beleihungswert gleich. Das hat den Vorteil, dass eine 100-Prozent-Finanzierung auch wirklich zu einem Darlehen über die gesamten Kaufpreis führt und nicht nur zu einem Darlehen über einen niedriger liegenden Beleihungswert.

Es gibt verschiedene Verfahren, wie die Kreditinstitute den Beleihungswert berechnen.

Das Sachwertverfahren

Banken verwenden das Sachwertverfahren vor allem bei selbst genutztem Wohneigentum. Der Sachwert setzt sich aus Bau- und Bodenwert zusammen.

Bodenwert - Dabei werden die Quadratmeter mit dem langfristig zu erzielenden Preis pro Quadratmeter multipliziert. Den langfristigen Preis schätzen die Institute, weil sich der aktuelle Preis in den nächsten Jahrzehnten deutlich verändern kann – nach oben wie nach unten.

Bauwert - Das Kreditinstitut rechnet die Baukosten durch ein Indexverfahren hoch, um den Bauwert zu bestimmen. Alternativ wendet es das Abschlagverfahren an. Dabei schätzt es die Baukosten und zieht zu seiner eigenen Sicherheit zwischen 10 Prozent und 30 Prozent davon ab.

Boden- und Sachwert werden addiert, um den Sachwert zu berechnen. Je nachdem, ob die Immobilie in einer strukturschwachen Region oder im Villenviertel einer Großstadt liegt, kann sich der Wert noch nach oben oder unten ändern.

Das Ertragswertverfahren

Kreditinstitute nutzen das Ertragswertverfahren, um vor allem bei vermieteten Objekten den Beleihungswert zu berechnen. Als Grundlage dient der nachhaltig erzielbare Nettoertrag. Dieser ergibt sich aus den jährlichen Mieteinnahmen abzüglich sämtlicher Kosten. Er bildet zusammen mit dem Kapitalisierungsfaktor den Beleihungswert.

Der Kapitalisierungsfaktor liegt bei mehreren Jahresmieten. Die Banken berücksichtigen dafür unter anderem Bauzustand, Alter, Nutzung und Größe der Immobilie.

Manche Institute berechnen den Beleihungswert auch aus dem Mittelwert von Ertragswert- und Sachwertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren

Die Bank ermittelt den Verkehrswert der Immobilie. Den Wert vergleicht sie mit ähnlichen Objekten und ermittelt damit den Beleihungswert. Für das Verfahren müssen genügend Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen.

Der Beleihungswert ist für die Bank, aber auch für Dich als Kaufinteressenten enorm wichtig, weil davon abhängt, ob und wie viel Kredit Du erhältst. Frage daher im Finanzierungsgespräch, wie die Bank den Wert der Immobilie einschätzt, mit welchem Beleihungswert sie rechnet und bis zu welchem Beleihungsauslauf sie die Finanzierung übernimmt.