Energieausweis Hausverkauf Wann ist der Ausweis zur Gebäude-Energieeffizienz nötig?

Willst Du Dein Haus verkaufen oder vermieten, brauchst Du einen Energieausweis – sonst droht ein Bußgeld. Aber welcher Ausweis ist der richtige? Und wie findest Du einen seriösen Anbieter, ohne zu viel zu zahlen?

In diesem Ratgeber erfährst Du, wann der Energieausweis Pflicht ist, welche Art Du brauchst, was er kostet und worauf Käufer und Verkäufer achten sollten.

Du brauchst einen Energieausweis, wenn Du Dein Haus oder Deine Wohnung verkaufen, neu vermieten oder neu bauen willst.

Diese Pflicht steht im Gebäudeenergiegesetz (§ 80 GEG). 

Auch nach einer umfassenden energetischen Sanierung kann ein neuer Energieausweis nötig werden – je nachdem, wie stark die Arbeiten die Energieeffizienz des Gebäudes verändern.

Welche Ausnahmen gelten?

Wenn Du Dein Haus oder Deine Wohnung selbst bewohnst, benötigst Du keinen Energieausweis.

Ebenfalls ausgenommen sind:

• Baudenkmäler
• kleine Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche

Diese Ausnahmen sind in Paragraf 79 GEG geregelt.

Wann musst Du den Ausweis vorlegen?

Die wichtigsten Kennwerte des Energieausweises musst Du bereits in der Verkaufs- oder Vermietungsanzeige angeben, wenn Dir schon ein Energieausweis vorliegt (§ 87 GEG). Dazu gehören: 

• die Art des Energieausweises: Ist es ein Verbrauchs- oder ein Bedarfsausweis?
• den Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch
• den Energieträger für die Heizung, also beispielsweise Erdgas oder Heizöl
• das Baujahr des Hauses
• die Energieeffizienzklasse laut Energieausweis

Spätestens wenn potenzielle Käuferinnen oder Mieter sich die Immobilie anschauen, musst Du als Eigentümer den Energieausweis vorlegen. Dafür reicht es, wenn Du den Ausweis bei der Besichtigung sichtbar auslegst oder aushängst (§ 80 GEG). 

Verkaufst Du das Haus, musst Du dem Käufer oder der Käuferin nach Abschluss des Kaufvertrages unverzüglich den Energieausweis oder eine Kopie zukommen lassen (§ 80 GEG). 

Wie lange ist der Energieausweis gültig?

Ein neuer Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Nach Ablauf dieses Zeitraums musst Du ein neues Dokument beantragen. Ein abgelaufener Ausweis lässt sich nicht verlängern.

Wenn Du verpflichtet bist, einen Energieausweis vorzulegen, das aber nicht tust, oder wenn dieser unvollständig oder falsch ist, gilt das als Ordnungswidrigkeit und kann auch von Kauf- oder Mietinteressenten zur Anzeige gebracht werden. Dabei kann ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro verhängt werden.

Quelle: Finanztip-Darstellung (Stand: November 2025)

Wie Du in der Grafik siehst, musst Du einen Bedarfsausweis vorlegen, wenn

• Dein Haus vor dem 1. November 1977 gebaut wurde und
• seitdem keine umfassende energetische Sanierung stattgefunden hat.

Das gilt für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten.

Hat Dein Haus jedoch schon beim Bau oder durch eine Sanierung die Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung erfüllt, kannst Du auch einen Verbrauchsausweis wählen.

Warum gibt es unterschiedliche Energieausweise?

Es gibt zwei verschiedene Wege, um die Energieeffizienz einer Immobilie festzustellen:

1. Beim verbrauchsorientierten Energieausweis wird der Energieverbrauch anhand der witterungsbereinigten Verbrauchszahlen der vergangenen drei Jahre ermittelt. Da es sich um die tatsächlichen Werte handelt, hängen die Daten stark vom Verhalten der Bewohner ab.
2. Beim bedarfsorientierten Energieausweis wird der Energiebedarf des Gebäudes anhand verschiedener Faktoren wie Gebäudealter und -typ, Heizungstechnik und Dämmung berechnet.

Verbrauchsausweise sind in der Regel deutlich einfacher und günstiger zu erstellen, da die notwendigen Daten einfacher zu verarbeiten sind. Ein Bedarfsausweis erfordert mehr Daten und auch eine umfangreichere Prüfung und Berechnung, dadurch ist er auch teurer. 

Dafür ist ein korrekt berechneter Bedarfsausweis aber aussagekräftiger als ein Verbrauchsausweis, weil die Daten nicht durch das aktuelle Heizverhalten der Bewohner beeinflusst werden. 

Beispiel: Dein Haus steht mehrere Monate im Jahr leer, weil Du den Winter im Süden verbringst. Das wird im Verbrauchsausweis nicht berücksichtigt. Durch den geringeren Verbrauch würde Dein Haus also besser eingeordnet, als es normalerweise der Fall wäre. 

Das Gebäudeenergiegesetz schreibt vor, dass nur Fachleute mit einer technischen oder naturwissenschaftlichen Ausbildung mit Schwerpunkt im Bereich Gebäudebau und -technik einen Energieausweis ausstellen dürfen (§ 88 GEG). 

Dazu zählen unter anderem Architektinnen, Bauingenieure, Schornsteinfeger und Handwerksmeister.  

Welche Qualifikation müssen Aussteller haben? 

Energieausweise dürfen nur Personen ausstellen, die nachweisen können, dass sie

• eine relevante Ausbildung (zum Beispiel im Bau- oder Gebäudetechnikbereich) abgeschlossen haben,
• mehrjährige Berufserfahrung oder eine Fortbildung in Energieeffizienz besitzen oder
• die Bafa-Qualifikationsprüfung für Energieberater erfolgreich bestanden haben.

Wo findest Du seriöse Anbieter?

Bei der Suche nach einem kompetenten Aussteller können zwei Portale helfen:

1. Die Deutsche Energie-Agentur (Dena) hat eine Datenbank, mit der Du nach entsprechenden Experten suchen kannst. Alle dort aufgenommenen Fachleute erfüllen die Kriterien zur Ausstellung von Energieausweisen nach den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes.
2. Die Dena betreut außerdem eine Expertenliste für Energieeffizienz der Förderprogramme des Bundes. Dort kannst Du auch spezialisierte Anbieter finden, wenn Du Dein Gebäude energieeffizient sanieren möchtest. 

Wie schützt Du Dich vor Betrügern? 

Wenn Du nicht über die oben genannten Expertenlisten gehst, solltest Du Dir unbedingt vorlegen lassen, auf welcher Grundlage der von Dir gewählte Dienstleister berechtigt ist, einen Energieausweis auszustellen. Lass Dir im besten Fall auch Daten zur Berufshaftpflichtversicherung des Ausstellers geben, damit Du Ansprüche geltend machen kannst, falls der ausgestellte Energieausweis fehlerhaft ist.

Vermeide vor allem spontane Angebote per Telefon oder E-Mail – besonders, wenn Dir jemand Druck macht oder mit Strafen droht. Die Verbraucherzentrale warnt regelmäßig vor solchen unseriösen Anbietern.

Ein Energieausweis kostet je nach Art und Aufwand meist zwischen 100 und 500 Euro. Entscheidend ist, ob Du einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis brauchst und ob der Aussteller Dein Gebäude vor Ort begutachtet.

Wie unterscheiden sich die Kosten?

Verbrauchsausweis: Er basiert auf den tatsächlichen Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre. Die Erstellung kostet laut der gemeinnützigen Beratungsplattform co2online in der Regel bis zu etwa 250 Euro – je nach Anbieter und Aufwand.

Bedarfsausweis: Für die Berechnung werden Baujahr, Dämmung, Heiztechnik und weitere Gebäudedaten bewertet. Dafür musst Du laut co2online mit 300 bis 500 Euro rechnen. Eine Vor-Ort-Begehung ist nicht immer Pflicht, verbessert aber die Datenqualität.

Eine Vor-Ort-Begehung ist bei beiden Ausweisarten nicht standardmäßig inbegriffen und kostet extra. Sie ist aber gerade beim Bedarfsausweis sinnvoll, da dafür wesentlich mehr Daten erforderlich sind. Wie viel genau ein Ausweis kostet, hängt aber immer von der Art der Immobilie und der Komplexität der darin verbauten Gebäudetechnik ab.

Warum findest Du sehr günstige Angebote im Internet?

Im Internet bieten viele Aussteller Verbrauchs- und Bedarfsausweise wesentlich günstiger an. Das liegt in der Regel daran, dass die Anbieter die notwendigen Daten online von Dir abfragen und ohne Besichtigungstermin vor Ort überprüfen. 

Solche Auswertungen sind zulässig, können aber zu ungenauen oder falschen Angaben zum Energiestandard des Gebäudes führen. Lass Dich daher nicht von diesen Billigangeboten locken, sondern wende Dich lieber an seriöse Anbieter.

Um Dir Ärger zu ersparen, solltest Du verschiedene Angebote auf Preis und Leistung hin vergleichen. Auch als Eigentümer kann es sich für Dich lohnen, mehr Geld für einen Bedarfsausweis inklusive Vor-Ort-Begehung auszugeben. Mit den ausführlichen Informationen aus der energetischen Bewertung des Gebäudes lassen sich wichtige Schlüsse für mögliche Investitionen ziehen, die Du später mit einem Energieberater und dem individuellen Sanierungsfahrplan im Detail planen kannst.

Quelle: Finanztip-Darstellung (Stand: November 2025)

Die Farbskala zeigt, wie viel Energie Dein Gebäude im Vergleich zu anderen benötigt:

• A+ bis B: sehr energieeffizient
• C bis E: durchschnittlicher Standard
• F bis H: hoher Energieverbrauch

Je weiter rechts auf der Skala Dein Haus liegt, desto schlechter ist seine Energiebilanz.

Achtung: Seit 2014 wurden die Klassen angepasst. Das heißt, dass ältere Energieausweise nicht direkt mit neueren vergleichbar sind.

Welche Angaben stehen außerdem im Energieausweis? 

Zusätzlich enthält der Energieausweis Angaben zur Adresse, dem Baujahr des Hauses und der Heizung, der Art der Heizung sowie dem Endenergieverbrauch oder -bedarf in Kilowattstunden pro Quadratmeter (kWh/m²) und viele weitere. Alle verpflichtenden Angaben kannst Du in Paragraf 85 des GEG nachlesen.  

Als Eigentümer erfährst Du über den Energieausweis außerdem, welche kostengünstigen Modernisierungen empfehlenswert sind, um die Energieeffizienz zu steigern (§ 84 GEG). Diese Vorschläge sind dabei nur allgemeine Empfehlungen. Planst Du, Dein Haus zu sanieren, solltest Du Dich an einen Energieberater wenden und einen individuellen Sanierungsfahrplan erstellen lassen. 

Du willst wissen, was die Zahlen und Farben im Energieausweis genau bedeuten?
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In der Kritik steht vor allem die Aussagekraft des Energieausweises. Der Grund: Die Werte des Bedarfs- und Verbrauchsausweises sind nicht miteinander vergleichbar, was den Vergleich zwischen Gebäuden mit unterschiedlichen Ausweistypen erschwert. Auch lassen sich anhand der Angaben aus den Energieausweisen nicht direkt die tatsächlichen Energiekosten ableiten.

Kritisiert wird auch, dass es unterschiedliche Möglichkeiten gibt, die Gebäudenutzfläche zu ermitteln. So können für das gleiche Gebäude über die diversen Berechnungsmethoden unterschiedliche Nutzflächen ermittelt werden. Das erschwert nicht nur den Vergleich, sondern verfälscht am Ende auch das Ergebnis des Energieausweises.

Als potenzieller Käufer oder potenzielle Mieterin hast Du ein Recht darauf, den Energieausweis einzusehen. Lege eine Kopie des Dokuments in Deinen Unterlagen ab.

Welche Angaben im Energieausweis sind besonders wichtig?

Auf den ersten Seiten des Energieausweises findest Du die wichtigsten Informationen:

• Art des Ausweises – Verbrauchs- oder Bedarfsausweis.
• Baujahr und Gebäudetyp – wichtig für den Vergleich mit ähnlichen Objekten.
• Effizienzklasse – von A+ (sehr gut) bis H (sehr schlecht).
• Primärenergiebedarf und Endenergiebedarf – zeigen, wie energieeffizient und umweltschonend die Immobilie ist.

Je niedriger die Werte, desto besser ist der energetische Zustand. Energieeffiziente Häuser liegen meist im grünen Bereich, ältere Gebäude im roten Bereich der Skala.

Worauf solltest Du neben dem Energieausweis achten? 

Bei der Besichtigung der Immobilie solltest Du Dich nicht einzig und allein auf die Angaben des Energieausweises verlassen. Ebenso sinnvoll ist es, Alter und Lage des Gebäudes, die Fensterisolierung, den Heizungstyp sowie die Dämmung von Dach und Wänden zu ermitteln, um abzuschätzen, wie hoch die Energiekosten voraussichtlich ausfallen werden. 

Am besten kannst Du die voraussichtlichen Heizkosten abschätzen, wenn der Verkäufer oder Vermieter Dir die Abrechnungen der Vorjahre zur Verfügung stellt. Dazu ist er allerdings nicht verpflichtet. Wie bei einem Verbrauchsausweis musst Du dabei beachten, dass der Verbrauch der Vorjahre auch vom Heizverhalten der Bewohner abhängt. Bei Dir könnte es ganz anders aussehen.

Falls Du aus den Angaben im Ausweis nicht schlau wirst, lass Dich von der örtlichen Verbraucherzentrale beraten. Mit deren Experten kannst Du die Kennzahlen gemeinsam durchgehen und die voraussichtlichen Energiekosten berechnen.

Die EU-Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) wurde 2024 neu gefasst und sieht unter anderem weitere Pflichten und neue Standards für Ausweise vor.

Das Ziel der EU ist es, den Primärenergiebedarf von Wohngebäuden zu senken – nämlich um bis zu 22 Prozent bis 2035. Das kann zum Beispiel durch energetische Sanierung erreicht werden. 

Welche wesentlichen Neuerungen gibt es? 

Um mehr Vergleichbarkeit zu schaffen, sollen die Energieausweise der unterschiedlichen Länder vereinheitlicht werden. Folgende Grundlagen sollen dafür gelten:

• Die Ausweise sollen künftig nach einheitlichen Effizienzklassen von A bis G gestaltet werden.
• Nationale Datenbanken werden ausgeweitet: Mitgliedstaaten müssen mehr Gebäudedaten erfassen und womöglich in Ausweisen angeben.
• Es wird mehr Kontrolle und Qualitätssicherung bei Energieausweisen geben: stärkere Überprüfung, digitale Formate, verpflichtende Vorlage vom Energieausweis bei Verkauf oder Vermietung und größeren Sanierungen in allen EU-Ländern.
• Beratungspflicht: Wenn Dein Haus eine Energieeffizienz laut Energieausweis von weniger als C ausweist, sollst Du verpflichtet werden, eine Renovierungsberatung in Anspruch zu nehmen. Dafür soll eine zentrale Anlaufstelle geschaffen werden.

Die Frist: Die Richtlinie trat am 8. Mai 2024 in Kraft. Die Mitgliedstaaten haben bis spätestens 29. Mai 2026 Zeit zur Umsetzung in nationales Recht. 

Was heißt das konkret für Deutschland?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), welches aktuell alles rund um den Energieausweis regelt, muss entsprechend angepasst werden. 

Ob und wann Du Deinen Energieausweis erneuern lassen musst, um ihn an die geplante europäische Vorgabe anzupassen, steht noch nicht fest.

Auch ob Dein Haus womöglich zum Sanierungsfall wird, ist noch offen. Wie genau dann die Vorgaben lauten werden, ist noch nicht bekannt. Insgesamt hat der Bundestag bis Mai 2026 Zeit, über die notwendigen Maßnahmen zu entscheiden.