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Tricks bei der Baufinanzierung
Augen auf bei der Baufinanzierung: Für viele Bauherren und insbesondere Personen und Familien, die ein Eigenheim planen, ist der Hausbau bzw. Wohnungskauf zumeist die größte Investition in ihrem Leben. Daher gilt es hier besonders aufzupassen und sich auch eingehend mit der Materie und den möglichen Fallstricken vertraut zu machen. Nachstehend werden in einer kleinen Checkliste prägnant einige wichtige Aspekte im Hinblick auf eine Hausfinanzierung prägnant dargestellt.
Man spricht bei diesen Fallstricken auch teilweise von Tricks der Banken und Sparkassen bei der Hausfinanzierung. Dies ist zwar etwas übertrieben aber gerade wegen der langen Laufzeiten können so bei der Immobilienfinanzierung schnell weitere Ersparnisse erzielt werden. Wer nun mal cleverer bei der Hausfinanzierung vorgeht, hat auch größere Chancen besonders preiswert abzuschließen. Dazu gehört zunächst auch die Vermeidung von so genannten Kardinalfehler bei der Planung der Hausfinanzierung. Dazu gehören insbesondere "Zu geringes Eigenkapital" mit den Ursachen: die Muskelhypothek (Eigenleistungen) überschätzt, die Höhe der Nebenkosten unterschätzt und zu geringe Reserven, um aufstocken zu können.
Die folgende Checkliste zeigt einige Aspekte, die Bauherren bei der Vorbereitung auf ein Finanzierungsgespräch oder beim Vergleich von Baufinanzierungen beachten sollten.
- Beleihungsgrenze:
Statt des Verkehrswertes wird der Beleihungswert herangezogen. Die Fremdfinanzierung wird auf teilweise 50 bis 60% des Verkehrswertes begrenzt. Die beleihende Bank hat somit praktisch kein Risiko und kann einen (optisch) günstigeren Zinssatz anbieten. Der Bauherr muss mehr Eigengeld aufbringen oder sich eine andere teurere Finanzierungsquelle suchen. Wer ein höheres Darlehen - also eine höhere Beleihung - braucht, muss Zinsaufschläge zahlen.
Tipp: Vergleichen Sie nur Zinssätze mit identischer Beleihungsgrenze.
- Schätzkosten:
Banken stellen gern Schätzkosten in Rechnung. Dies ist eine versteckte Bearbeitungsgebühr. Derartige Schätzkosten können häufig heruntergehandelt werden; teilweise sogar bis auf Null, weil der Zinssatz des Finanzierungsangebotes nicht verändert wird. Ganz abgesehen davon, dürfen Banken die Kosten zur Ermittlung des Beleihungswertes ("Schätzgebühr") grundsätzlich nicht geondert berechnen. Die Ermittlung des Wertes (Verkehrswert oder Beleihungswert) gehört zu den gesetzlichen Pflichten und Aufgaben des Kreditinstitutes und erfolgt ausschließlich im eigenen Interesse. Deshalb darf das Kreditinstitut auch keine Sondergebühr ("Wertermittlungsgebühr") für die Erstellung eines Wertgutachtens verlangen. [Mehr hierzu im Artikel Kosten für Wertgutachten zur Ermittlung des Beleihungswertes].
- Bereitstellungszinsen:
Zinsen für die Bereitstellung des Darlehens (auch Bereithaltungszinsen oder Bereitstellungsprovision genannt) werden von den Kreditinstituten erhoben, wenn zwischen dem vertraglich fixierten Bereitstellungstermin und dem tatsächlichen Abruf des Darelhens ein längerer Zeitraum vergeht. Die Zeiträume, ab wann Banken für die Zurverfügungstellung des Geldes Zinsen vom Bauherren verlangen, sind unterschiedlich.
Tipp: Als Bauherr sollten Sie unbedingt vorher die Konditionen erfragen.
- Auszahlungsraten:
Beim Erwerb eines fertigen Hauses sind die möglichen Auszahlungsraten zumeist kein Thema.
Tipp: Als Bauherr sollten Sie aber Auszahlungen nach Baufortschritt vereinbaren und sich nicht auf feste oder pro Jahr mengenmäßig begrenzte Teilauszahlungen einlassen. Bei den Kosten lautet die Frage: Fallen Teilauszahlungszuschläge an?
- Effektivzins und Tilgungsplan:
Nur der Effektivzins erlaubt einen aussagekräftigen Vergleich von Angeboten bei einer Baufinanzierung. Sehr häufig sind aber die übersandten Angebote und damit die Angebotsbedingungen einer Hausfinanzierung nicht vollkommen identisch. Ein Superfehler wäre zum Beispiel beim Vergleich von zwei Immobilienfinanzierungen den Effektivzins eines Finanzierungsangebots mit dem gebundenen Sollzins eines anderen Angebotes zu vergleichen. Im Sollzins sind keine Gebühren eingerechnet, wodurch er günstiger "wirkt". Die absoluten Werte für einen Vergleich ergeben sich hingegen aus dem Tilgungplan.
Tipp: Bestehen Sie auf Zusendung bzw. Überlassung des Tilgungsplanes, damit sie die Restschuld nach Ablauf des Darlehenszeitraumes mit einem anderen Angebot vergleichen können.