Annuitätendarlehen So funktionieren die meisten Kredite

Das Wort Annuitätendarlehen ist nur wenigen Menschen ein Begriff. Am ehesten kommst Du damit in Kontakt, falls Du Dich für eine Baufinanzierung entscheidest. Dann werden Fragen wichtig wie diese: Was zeichnet diese Art des Darlehens aus? Was muss ich beachten und welche Alternativen gibt es?

Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen, das Verbraucher mit gleichbleibenden Raten zurückzahlen. Die Rate errechnet sich aus der Kreditsumme, dem Zinssatz und der Laufzeit. Die gleichbleibende Rate wird auch als Annuität bezeichnet, daher kommt die Fachbezeichnung für das Darlehen.

Während die Rate eines Annuitätendarlehens „von außen“ gleich bleibt, verändert sich „von innen“ die Zusammensetzung: Da die Restschuld fortlaufend sinkt, wird der Zinsanteil immer geringer, und der Tilgungsanteil steigt. Bei den letzten Raten zahlt der Kunde also kaum noch Zinsen, sondern tilgt vor allem die Restschuld.

Wie ein Annuitätendarlehen genau funktioniert, zeigt das nachfolgende Beispiel: Ein Bankkunde nimmt im Januar 2026 ein Darlehen in Höhe von 300.000 Euro auf. Die Sollzinsen betragen 4 Prozent, der Bankkunde tilgt dabei anfänglich mit 2 Prozent. Die jährliche Gesamtbelastung liegt dann bei 6 Prozent des Darlehens. Die Annuität beträgt also 6 Prozent. 

Als Jahresbetrag ergeben sich 18.000 Euro. Die Monatsrate liegt dann bei 1.500 Euro. Von der Monatsrate sind im ersten Monat 1.000 Euro Sollzinsen, die restlichen 500 Euro sind die anfängliche Tilgung. Mit jeder Monatsrate verringert sich der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt. Schon im zweiten Monat haben sich die beiden Werte etwas verschoben: Die Restschuld beträgt nur noch 299.500 Euro. Dadurch sinken die zu zahlenden Zinsen im zweiten Monat um 1,67 Euro auf 998,33 Euro und die Tilgung steigt um denselben Betrag auf 501,67 Euro. Die Monatsrate bleibt bei 1.500 Euro.

Beispielrechnung für ein Annuitätendarlehen

Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand 16. Dezember 2025)

Wie die Restschuld bei einem Annuitätendarlehen verläuft, zeigt Dir Finanztip am Beispiel eines Baukredits; in diesem Beispiel geht es um einen Baukredit in Höhe von 300.000 Euro, der im Januar 2026 startet; der Darlehenszins beträgt 4 Prozent pro Jahr, die Laufzeit 300 Monate, also 25 Jahre.

Am meisten kommen Annuitätendarlehen bei Ratenkrediten vor, also wenn Du Dir zum Beispiel eine Küche oder ein Auto kaufst. Banken schießen dann das Geld vor. Sie verlangen im Gegenzug, dass Du das Geld mit gleichbleibenden Raten in einer festgesetzten Zeit zurückzahlst, zum Beispiel innerhalb von 36 oder 48 Monaten. Am Ende der Laufzeit ist das Darlehen also vollständig zurückgezahlt.

Bei der Baufinanzierung wird dieses Grundmodell ebenfalls genutzt, allerdings mit einem entscheidenden Unterschied. Die feste Rate gilt überwiegend nicht für die gesamte Laufzeit, sondern nur für eine bestimmte Zeit, die Zinsbindungsfrist. Typischerweise beträgt die Zinsbindungsfrist 10 oder 15 Jahre. Danach vereinbaren Bank und Kunde im Rahmen der Anschlussfinanzierung einen neuen Zinssatz.

Banken bieten Dir bei der Baufinanzierung auch andere Darlehensformen an: Es gibt beispielsweise auch Darlehen mit variabler (also sich ändernder Verzinsung). Die Banken können dann den Zinssatz abhängig von der aktuellen Zinsentwicklung anpassen.

Zum Problem wird das für Kunden, wenn die Zinsen steigen: Erhöht die Bank den Zinssatz, steigt auch die Monatsrate. Darlehen mit variabler Verzinsung erschweren also die langfristige Planung. Deshalb werden sie in der Praxis kaum verwendet.

Eine Alternative zu Annuitätendarlehen sind endfällige Darlehen. Bei dieser Darlehensart zahlt der Kreditnehmer das Darlehen für eine bestimmte Zeit gar nicht zurück, sondern zahlt nur Zinsen. Das Geld für die Rückzahlung fließt stattdessen in einen anderen Vertrag. Typischer Anwendungsfall für endfällige Darlehen sind Bauspar-Sofortfinanzierungen. Bei dieser Form der Baufinanzierung fließt der Tilgungsanteil also in einen Bausparvertrag.

Sowohl die üblichen Baukredite der Banken und Versicherungen, als auch die Bauspardarlehen der Bausparkassen sind Annuitätendarlehen. Wenn Du die optimale Lösung für Dich suchst, solltest Du zunächst herausfinden, wie viel Geld Du überhaupt brauchst. Bei der realistischen Einschätzung des eigenen Budgets unterstützt Dich der Finanztip-Hypothekenrechner.

Dann erst ist es an der Zeit, dass Du Dich mit den möglichen Lösungen befasst – sowohl mit den Annuitätendarlehen der Banken, Bausparkassen und Versicherungen als auch mit den Alternativen.

So hilfreich der Finanztip-Rechner auch ist: Beim Ringen um das optimale Konzept sicherst Du Dir am besten die Hilfe eines bankenunabhängigen Experten. Beim Entwickeln des Finanzierungskonzepts und beim Zinsvergleich unterstützt Du diese spezialisierten Kreditvermittler. Wir empfehlen:

Bei einem Baukredit kennst Du nur dann die Höhe aller Raten, wenn Du mit der Bank einen festen Zins für die gesamte Laufzeit vereinbarst. In diesem Fall spricht man von einer Volltilgung des Darlehens. Dann weißt Du genau, wann das Darlehen abbezahlt sein wird, und wie viel Zinsen Du insgesamt zahlst. Allerdings begrenzen viele Banken die maximale Zinsbindung auf 15 oder 20 Jahre. Um in dieser Zeit den Kredit bei einem Zinssatz von 4 Prozent vollständig zurückzuzahlen, musst Du anfänglich knapp 5 Prozent der Kreditsumme pro Jahr tilgen – also deutlich mehr als die 2 Prozent, die Banken meist als Mindesttilgung fordern.

In unserem Beispiel läuft die Finanzierung über 30 Jahre; die Zinsen betragen 4 Prozent pro Jahr, und ändern sich während der gesamten Laufzeit nicht.

Beispiel Annuitätendarlehen: gleicher Zinssatz, aber unterschiedliche Tilgungssätze

Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand 15. Dezember 2025)

Für unterschiedliche Zinsbindungen verlangen die Banken unterschiedlich hohe Zinssätze. Wie Du eine Baufinanzierung aktuell gestalten kannst, und wie hoch die Zinsunterschiede sind, zeigt Dir der Finanztip-Finanzierungsrechner.