Das Wichtigste in Kürze
So gehst Du vor
Klickst Du auf eine Empfehlung mit *, unterstützt das unsere Arbeit. Finanztip bekommt dann eine Vergütung. Empfehlungen sind aufwändig recherchiert und basieren auf den strengen Kriterien der Finanztip-Expertenredaktion. Mehr Infos
Beim Hauskauf solltest Du vor allem die Lage und den Zustand der Immobilie prüfen.
Darüber hinaus solltest Du Dich auch um eine solide Finanzierung kümmern. Sie ist entscheidend, damit Du Dich finanziell nicht übernimmst.
Der Kauf eines Hauses beginnt mit der Suche und endet mit der Schlüsselübergabe.
Zuerst suchst Du nach passenden Objekten; parallel klärst Du schon mal die Eckdaten der Finanzierung. Nach der Besichtigung und Preisverhandlung unterschreibst Du den Kaufvertrag beim Notar. Abschließend zahlst Du den Kaufpreis und der Verkäufer übergibt Dir das Haus. Den Zustand der Räume, die Zählerstände und alles, was Ihr sonst noch vereinbart, haltet Ihr im Übergabeprotokoll fest.
Nach der Einigung mit dem Verkäufer begleiten Dich die finanzierende Bank und der Notar durch die nächsten Schritte bis zur Vertragsunterzeichnung.
Diese Schritte sind:
Da der Kaufvertrag das wichtigste Dokument bei Deinem Immobilienkauf ist, solltest Du Dir genügend Zeit nehmen, um den Vertrag zu lesen. Der Vertragsentwurf soll Dir im Regelfall mindestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin vorliegen (§ 17 BeurkG). Der Beurkundungstermin kann aber auch früher stattfinden, wenn beide Parteien damit einverstanden sind.
Der Kaufvertrag wird in mehreren, klar voneinander abgegrenzten Schritten vollzogen.
Erster Schritt: Sind sich Käufer und Verkäufer der Immobilie einig, unterschreiben sie im Beisein des Notars den Kaufvertrag.
Komplett ist das Geschäft jedoch erst, wenn Dein Name – und der Deines Partners oder Deiner Partnerin, wenn Ihr gemeinsam kauft – im Grundbuch steht.
Ein wichtiger Zwischenschritt auf diesem Weg ist die Auflassungsvormerkung. Sie ist eine weitere Eintragung im Grundbuch, die signalisiert, dass die Immobilie an den Käufer übertragen werden soll.
Wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, erhältst Du als Käufer der Immobilie eine Nachricht. Sind dann noch weitere Voraussetzungen erfüllt, etwa alte Grundschulden gelöscht, informiert Dich der Notar darüber, dass der Kaufpreis fällig ist.
Sobald Du den Kaufpreis bezahlt hast, beantragt der Notar beim Grundbuchamt die Eintragung auf Deinen Namen. Das Grundbuchamt benötigt in der Regel einige Wochen, um die Eintragung vorzunehmen.
Den Notartermin und den Termin zur Unterzeichnung des Darlehensvertrags solltest Du so abstimmen, dass zwischen beiden höchstens zwei Wochen liegen.
So hast Du noch die Möglichkeit, den Darlehensvertrag innerhalb der gesetzlichen Frist von 14 Tagen zu widerrufen. Die Verträge zeitlich aufeinander abzustimmen, ist eine Vorsichtsmaßnahme, denn ein Notartermin kann immer platzen, etwa wenn der Verkäufer kurzfristig schwer erkrankt und den Termin nicht wahrnehmen kann.
Versäumst Du die Widerrufsfrist und der Kaufvertrag kommt nicht zustande, kann die Bank – je nach Ablauf und konkreten Formulierungen des Vertrags – Bereitstellungszinsen oder eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen.
Die Übergabe des Hauses erfolgt nach der vollständigen Zahlung des Kaufpreises.
Bei der Übergabe erhältst Du vom Verkäufer alle Schlüssel und relevanten Dokumente. Was genau übergeben wurde, haltet Ihr in einem Übergabeprotokoll fest.
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, erklärt die Inhalte und sorgt als neutrale Person für die rechtliche Sicherheit beider Parteien.
Er stellt sicher, dass beide Parteien den Vertrag verstehen. Du solltest also nicht zögern, ihm alle Fragen zu stellen, die Du zum Kaufvertrag und zu dessen Umsetzung hast.
Wichtige finanzielle Aspekte sind Dein Budget, der Kaufpreis mit den Nebenkosten und die Finanzierung.
Alle drei Aspekte solltest Du sorgfältig planen.
Wie viel Haus Du Dir leisten kannst, zeigt Dir der Budgetrechner von Finanztip. Der Rechner liefert Dir Antworten auf die Fragen „Wie hoch darf mein Immobilienkredit ausfallen?“ und „Wie viel darf die Immobilie kosten?“. Denke auch an die Umzugs- und Renovierungskosten und – sofern Du Dich für eine gebrauchte Immobilie entscheidest – an die Modernisierungskosten.
Du kannst beim Kaufpreis verhandeln, indem Du Deine finanziellen Grenzen und den Modernisierungs- oder Sanierungsbedarf des Hauses klar ansprichst.
Achte darauf, dass Du das Haus nicht schlecht redest: Die alten Eigentümer haben wahrscheinlich viel Zeit damit verbracht, einzelne Elemente auszusuchen und einzubauen.
Voraussetzung für Verhandlungsspielraum ist, dass es nur geringen Wettbewerb um das Haus gibt. Um das einschätzen zu können, solltest Du den Immobilienmarkt in Deiner Region über einige Wochen oder Monate beobachten. Außerdem kannst Du bei der Besichtigung fragen, ob es weitere Interessenten gibt.
Eine günstige Finanzierung sicherst Du Dir, indem Du mehrere Angebote vergleichst und auf niedrige Zinsen sowie ein passendes Finanzierungskonzept achtest. Denn je günstiger die Baufinanzierung, umso weniger Zinsen zahlst Du. Der Finanztip-Finanzierungsrechner zeigt Dir, wie Deine Finanzierung im aktuellen Zinsumfeld aussehen kann.
Kreditvermittler für Baufinanzierungen vergleichen für Dich Angebote von vielen Banken, Sparkassen und Bausparkassen und helfen Dir so, eine günstige Baufinanzierung zu finden.
Finanztip hat sich ausgiebig mit Baufinanzierungsvermittlern befasst. Empfehlenswert sind:
Wenn Du Dir Angebote einholst, achte darauf, dass Laufzeit und Zinsen der Baufinanzierung zu Deinen persönlichen Lebensumständen passen.
Üblicherweise wird ein Immobilienkredit als Annuitätendarlehen gestaltet, mit einer festen monatlichen Zahlungsrate im Rahmen der Zinsbindungsfrist. Ob ein Annuitätendarlehen für Dich das Richtige ist oder ob Du mit einem anderen Finanzierungsmodell bessergestellt bist, erfährst Du von Deinem Kreditvermittler oder einem Bankberater.
Worauf Du bei der Baufinanzierung weiterhin achten solltest, wie viel Eigenkapital Du mitbringen solltest und welche weiteren Finanzierungskonzepte es gibt, erfährst Du in unserem Ratgeber Baufinanzierung.
Um Dein Traumhaus zu finden, solltest Du Dir genügend Zeit nehmen und den Immobilienmarkt mehrere Monate beobachten.
So bekommst Du allmählich ein Gespür für die Preise in Deiner Region. Hier sind die einzelnen Punkte Deiner Checkliste:
Für Deine Immobiliensuche solltest Du Online-Portale, Zeitungsannoncen, Dein persönliches Netzwerk und kreative Wege wie Aushänge oder Handzettel kombinieren.
Erste Anlaufstellen sind Portale wie Immobilienscout24, Immowelt oder Immonet. Auch auf dem Portal Kleinanzeigen, ehemals Ebay-Kleinanzeigen, findest Du viele Angebote. Ein weiterer Weg sind Zeitungsannoncen, denn gerade ältere Verkäufer nutzen immer noch Anzeigenblätter, um ihre Häuser anzubieten.
Ein klassischer Weg ist es darüber hinaus, im Freundeskreis nachzufragen oder Bekannte und Arbeitskollegen anzusprechen. Auch Supermärkte, Discounter und Baumärkte haben im Eingangsbereich häufig „Ich suche/biete“-Tafeln.
Auffällig gestaltete Handzettel, die Du in der Wunschgegend verteilst, sind ein weiterer Weg, Verkäufer zu finden. Beschreibe die wichtigsten Eckdaten zum Traumhaus und gib Deinem Gesuch eine persönliche Note – so erhöhst Du Deine Erfolgsaussichten.
Einen Makler einzuschalten kann sich lohnen, wenn er sich gut in Deiner Wunschregion auskennt und ein größeres Maklerunternehmen mit vielen Angeboten im Rücken hat.
Je größer das Maklerunternehmen, desto mehr Immobilien bietet der Makler zeitgleich an und desto größer ist der Umschlag an Angeboten.
Prüfe also, wer die wichtigsten und bekanntesten Makler in Deiner Region sind. Registrierst Du Dich bei diesem Maklerunternehmen als Interessent, hast Du die Chance, Angebote schneller zu erhalten oder auch Angebote zu sehen, die gar nicht auf den Immobilienportalen landen, etwa weil der Verkäufer einen diskreten Verkauf wünscht.
Mail-SerieMehr Zeit. Mehr Geld. Weniger Finanzchaos.
In 6 Mails zu stressfreien Familienfinanzen - verständlich erklärt, klar strukturiert. Damit Du gute Entscheidungen triffst und den Kopf frei hast für Deine Familie.
Die Hausbesichtigung ist der wichtigste Schritt auf der Checkliste Hauskauf, weil Du nur vor Ort den tatsächlichen Zustand und die Umgebung richtig einschätzen kannst.
Exposés, Fotos und Beschreibungen in Immobilienanzeigen dienen zwar als erster Anhaltspunkt und erleichtern es Dir, eine Vorauswahl zu treffen. Eine Besichtigung ersetzen sie nicht.
In unserer Checkliste Hauskauf findest Du alle wichtigen Punkte zur Hausbesichtigung stichwortartig und zum Abhaken für Dich zusammengefasst.
Weitere Themen
* Was der Stern bedeutet:
Finanztip ist kein gewöhnliches Unternehmen, sondern gehört zu 100 Prozent zur gemeinnützigen Finanztip Stiftung. Die hat den Auftrag, die Finanzbildung in Deutschland zu fördern. Alle Gewinne, die Finanztip ausschüttet, gehen an die Stiftung und werden dort für gemeinnützige Projekte verwendet – wie etwa unsere Bildungsinitiative Finanztip Schule.
Wir wollen mit unseren Empfehlungen möglichst vielen Menschen helfen, eigenständig die für sie richtigen Finanzentscheidungen zu treffen. Daher sind unsere Inhalte kostenlos im Netz verfügbar. Wir finanzieren unsere aufwändige Arbeit mit sogenannten Affiliate Links. Diese Links kennzeichnen wir mit einem Sternchen (*).
Bei Finanztip handhaben wir Affiliate Links jedoch anders als andere Websites. Wir verlinken ausschließlich auf Produkte, die vorher von unserer unabhängigen Experten-Redaktion ausführlich analysiert und empfohlen wurden. Nur dann kann der entsprechende Anbieter einen Link zu diesem Angebot setzen lassen. Geld bekommen wir, wenn Du auf einen solchen Link klickst oder beim Anbieter einen Vertrag abschließt.
Für uns als gemeinwohlorientiertes Unternehmen hat es natürlich keinen Einfluss auf die Empfehlungen, ob und in welcher Höhe uns ein Anbieter vergütet. Was Dir unsere Experten empfehlen, hängt allein davon ab, ob ein Angebot gut für Dich als Verbraucher ist.
Mehr Informationen über unsere Arbeitsweise findest Du auf unserer Über-uns-Seite.
Erfahre alles Wichtige zum Altersvorsorgedepot
Als Leser von “Finanzen ganz einfach” erhältst Du hier exklusiv und aktualisiert alle Infos zum Altersvorsorgedepot.