Mietkauf von Haus oder Wohnung Wie sinnvoll ist, vor dem Kauf zu mieten?

Beim Mietkauf verbindest Du die beiden Wege, mit denen Du Dir sozusagen die Schlüssel zu einer Wohnung oder einem Haus sichern kannst: Mieten und Kaufen. Beim Mietkauf fängst Du als Mieter an und wirst später Eigentümer.

Wie sieht ein Beispiel für einen Mietkauf aus?

Ein typischer Mietkauf läuft so ab, dass Du eine Immobilie zunächst normal mietest, Dich auf einen späteren Kaufpreis einigst und bis zu einem bestimmten Zeitpunkt den Restbetrag zahlst.

Beispiel: Jens hat für sich und seine Familie eine Wohnung zur Miete gefunden. Er spricht seine Vermieterin auf einen möglichen Mietkauf an. Die Vermieterin ist einverstanden. Die beiden Parteien schließen bei einer Notarin oder einem Notar einen Mietkaufvertrag ab. Jens verpflichtet sich, zwölf Jahre lang die festgesetzte Miete zu zahlen. Vorab überweist er eine Anzahlung. Am Ende der Mietzeit überweist er die Restsumme. Danach ist er Eigentümer der Wohnung. Mit Abschluss des Vertrags kann vereinbart werden, dass Jens für die Instandhaltung selbst verantwortlich ist.

Welche Verträge brauchst Du für den Mietkauf?

Für den Mietkauf brauchst Du einen speziellen Mietkaufvertrag. Er besteht aus einem Mietvertrag und einem Kaufvertrag für die Immobilie.

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) findest Du keine konkreten Regelungen für einen Mietkaufvertrag. Dort sind nur der Mietvertrag und der Kaufvertrag für eine Immobilie geregelt.

Die Vertragsparteien können einen Mietkaufvertrag also relativ frei gestalten. Weil es in wichtigen Punkten des Vertrags keine gesetzlichen Vorgaben gibt, solltest Du sehr genau prüfen, welche Rechte und welche Pflichten der Vertrag festschreibt.

Wie schließt Du einen Mietkaufvertrag?

Einen Mietkaufvertrag musst Du immer notariell beurkunden lassen, sonst ist er nichtig (§ 125 BGB). 

Die notarielle Beurkundung gilt generell für einen Vertrag, bei dem sich eine Partei verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen (§ 311b Absatz 1 BGB). Diese Regel greift auch bei einem Mietkaufvertrag.

Wichtig ist, dass die Notarin oder der Notar beide Vertragsteile, also Mietvertrag und Kaufvertrag, beurkundet. Die beiden Teile bilden eine rechtliche Einheit, also gilt die Beurkundungspflicht auch für den Mietvertrag.

Warum solltest Du Dich nicht auf mündliche Zusagen verlassen?

Du solltest Dich nicht auf mündliche Zusagen zum späteren Kauf einer gemieteten Immobilie verlassen, weil diese rechtlich keine Relevanz haben. Vermieter sprechen gelegentlich von sich das Thema Mietkauf an. Sie reden davon, dass langfristige Mieter gesucht werden und dass später die Möglichkeit bestünde, das Haus oder die Wohnung zu einem vergünstigten Preis zu übernehmen. Das klingt gut, aber reicht noch lange nicht.

Wenn Du wirklich an einem Mietkauf interessiert bist, solltest Du die Vermieterin oder den Vermieter in diesem Fall beim Wort nehmen und vorschlagen, dass Ihr darüber einen rechtssicheren Vertrag schließt. Dazu gehört, wie gesagt, dass Ihr den Vertrag von einer Notarin oder einem Notar beurkunden lasst.

Mietkaufverträge können zwar sehr unterschiedlich ausgestaltet sein, es gibt aber im Wesentlichen zwei verschiedene Modelle.

Optionskaufmodell - Bei dieser Variante mietest Du die Immobilie zunächst, ohne direkt einen festen Kauf zu vereinbaren. Bis zu einem bestimmten Stichtag hast Du eine Kaufoption. Du kannst diese Option aber auch verfallen lassen. Für die Kaufoption zahlst Du eine erhöhte Miete. Entscheidest Du Dich gegen den Kauf, erhältst Du kein Geld zurück. 

Mietkaufmodell - Bei diesem Modell verpflichtest Du Dich, die Immobilie nach einer bestimmten Zeit zu kaufen. Du einigst Dich mit der Eigentümerin oder dem Eigentümer auf einen Preis, den Du nach der Frist bezahlst. Die bis dahin gezahlte Netto-Kaltmiete fließt teilweise in die Finanzierung mit ein, aber nur zu einem festgelegten Teil.

Der größte Vorteil des Mietkaufs ist, dass Du weniger Eigenkapital und oft weniger Bankkredit brauchst und Deine Miete zugleich Vermögen aufbaut.

Hier alle Vorteile des Mietkaufs im Überblick:

• Du benötigst tendenziell weniger Eigenkapital als beim klassischen Immobilienkauf. Wie viel das ist, hängt von der Höhe der Anzahlung ab, die die Verkäuferin oder der Verkäufer von Dir verlangt.
• Je nach Höhe der Anzahlung und der Restzahlung benötigst Du eventuell keine Baufinanzierung von der Bank, in jedem Fall aber weniger Geld als beim sofortigen Kauf.
• Wenn Du bereits vor Abschluss des Mietkaufvertrags in der Wohnung gewohnt hast, kannst Du besser abschätzen, ob die Wohnung oder das Haus später Probleme macht.
• Deine monatliche Miete ist nicht einfach weg, sondern dient dem Aufbau von Vermögen.
• Mit dem Abschluss des Vertrags bist Du vor nicht vereinbarten Mieterhöhungen geschützt.
• Du kannst das Haus oder die Wohnung weitgehend nach Deinen eigenen Wünschen und Vorstellungen gestalten.

Der Mietkauf kann insgesamt teurer sein als ein Sofortkauf, bringt eine hohe finanzielle Bindung mit sich und verlagert viele Pflichten früh auf Dich.

Die Nachteile des Mietkaufs im Überblick:

• Die Vermieterin oder der Verkäufer kann sich das Geschäft gut bezahlen lassen: Anzahlung, Mietzahlungen und Schlusszahlung zusammen können teurer werden als ein sofortiger Kauf.
• Die monatliche Miete kann höher ausfallen, als wenn Du nur mietest.
• Du bist von nun an selbst für die Instandhaltung und Modernisierung zuständig.
• Je nach Gestaltung des Vertrags verlierst Du möglicherweise die geleisteten Zahlungen, wenn Du die Miete nicht mehr aufbringen kannst.

Ist der Mietkauf für Selbstständige empfehlenswert?

Für Selbstständige und Familien ohne viel Eigenkapital kann Mietkauf eine Alternative sein. Zwar dürfte eine klassische Immobilienfinanzierung in den meisten Fällen günstiger als der Mietkauf sein. Das Problem: Banken unterscheiden bei der Kreditvergabe zwischen verschiedenen Anstellungsarten. So haben Selbstständige oft Probleme, eine Baufinanzierung zu erhalten. Das gilt auch für junge Familien ohne viel Eigenkapital. Die Immobilie erst zu mieten und zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen, könnte der Ausweg sein. Allerdings solltest Du auch und gerade als Selbstständiger sicherstellen, dass Du die vereinbarten Zahlungen leisten kannst.

Eine klassische Baufinanzierung ist in vielen Fällen günstiger und zudem transparenter als ein Mietkauf.

Bei einem Mietkaufvertrag handelt es sich meist nicht um einen klassischen Finanzierungsvertrag. Deswegen solltest Du sehr gründlich auf die verschiedenen Klauseln achten. Für den Fall der Insolvenz von einer der beiden Seiten sollten genaue Absprachen getroffen werden.

Ziehst Du einen Mietkauf in Betracht, solltest Du Deine Finanzen genau überprüfen: Vergleiche Deine jetzige Miete mit einer Finanzierung und überprüfe die Entwicklung Deines Vermögens in den kommenden Jahrzehnten.

Finanztip stellt Dir für diesen Vergleich den folgenden Mieten-oder-Kaufen-Rechner zur Verfügung.

Mieten oder kaufen: Mach den Vermögensvergleich

Soweit die Möglichkeit besteht, die Immobilie nicht per Mietkauf zu erwerben, sondern direkt zu kaufen, solltest Du in jedem Fall mit einem Kreditvermittler sprechen, um diese Möglichkeit zu prüfen.

Welche Baufinanzierungs-Anbieter empfiehlt Finanztip?

Für eine klassische Baufinanzierung empfehlen wir Dir spezialisierte Vermittler mit vielen Bankpartnern.