Immobilienkredit So findest Du den besten Kredit für Deine Immobilie

Wer eine Wohnung kauft oder ein Haus bauen möchte, benötigt in der Regel einen Immobilienkredit. Da es dabei oft um Hunderttausende Euro geht, sparst Du mit einem günstigen Angebot viele Tausend Euro an Zinsen.

Ein Immobilienkredit ist ein spezielles Darlehen zur Finanzierung einer Immobilie. Kennzeichnend für den Immobilienkredit ist, dass die Immobilie den Kredit besichert. Das bedeutet: Wenn Du den Kredit aus Deinem Einkommen nicht zurückzahlen kannst, kommt die Bank durch einen Verkauf der Immobilie wieder an ihr Geld.

Du kannst mit einem solchen Kredit die unterschiedlichsten Vorhaben rund um Deine Immobilie umsetzen:

• Du kaufst ein Haus oder eine Wohnung, um dort einzuziehen.
• Du baust ein Haus.
• Du modernisierst oder sanierst die eigenen vier Wände.
• Du kaufst ein Grundstück, um es zu bebauen.
• Du kaufst eine Immobilie zur Vermietung.
• Du hast bereits einen Immobilienkredit, möchtest diesen aber zu einer anderen Bank umschulden.

Bei einem Immobilienkredit gibt Dir die Bank das Geld, das Dir für Deinen Bau oder Kauf fehlt. Im Gegenzug verlangt sie, dass Du Zinsen zahlst und Dein Haus oder Deine Wohnung als Sicherheit stellst.

Um den Kredit zu bekommen, schließt Du mit dem Kreditgeber, also der Bank oder Bausparkasse, einen Vertrag, den Darlehensvertrag. Darin sind Eure Absprachen genau festgehalten, also etwa:

• wer den Kredit aufnimmt,
• welchen Zinssatz die Bank für das Geld verlangt,
• welche Monatsrate Du zahlst,
• bis wann Du den Kredit voraussichtlich zurückgezahlt hast,
• bis zu welcher Frist der Zins fest vereinbart ist und
• wie der Kredit besichert wird.

Am Anfang musst Du Dich um die Einzelheiten aber noch nicht kümmern. Erst einmal musst Du das passende Objekt finden, also das Haus, die Wohnung oder auch das Grundstück, das du finanzieren willst.

In den meisten Fällen vereinbarst Du mit der Bank einen Kredit mit fester Monatsrate. Fachleute sprechen dann von einem Annuitätendarlehen. Möglich, aber seltener, sind auch Darlehen mit variabler Verzinsung oder ohne laufende Zinszahlungen. Letzteres nennen die Fachleute ein endfälliges Darlehen. 

Bei einem Annuitätendarlehen sind außerplanmäßige Rückzahlungen noch ein wichtiges Element. Sie heißen Sondertilgungen.

Bausparkassen bieten häufig für eine sofortige Finanzierung eine Kombination aus verschiedenen Darlehen an: Du beginnst mit einem endfälligen Darlehen, schließt gleichzeitig einen Bausparvertrag ab und zahlst später ein Bauspardarlehen zurück. 

Der Zinssatz, den die Bank für den Immobilienkredit verlangt, hängt von Deiner finanziellen Situation, Deiner Bonität, der Kreditsumme und der Bewertung der Immobilie ab. Für eine erste Einschätzung genügt ein Blick auf die folgende Zinstabelle.

Vergleiche am besten den effektiven Jahreszins, den die Bank oder Bausparkasse verlangt. Die sonstigen Eckdaten, wie Kredithöhe, Zinsbindung und Gültigkeit des Angebots müssen gleich sein, da die Bauzinsen tagesaktuell schwanken.

Wo bekommst Du einen günstigen Immobilienkredit?

Günstige Immobilienkredite vergeben sowohl Banken und Sparkassen als auch Versicherungen und Bausparkassen. Welcher der Kreditgeber Dir das beste Angebot macht, findet ein Kreditvermittler für Dich heraus. Vermittler überprüfen die aktuellen Angebote vieler Hunderter Darlehensgeber. 

Finanztip empfiehlt die folgenden Anbieter:

Es kann stets vorkommen, dass Deine Hausbank oder eine regionale Sparkasse oder Volksbank vor Ort Dir ebenfalls einen günstigen Immobilienkredit anbietet. Du kannst sie also ebenfalls um ein Angebot bitten. 

Bevor Du mit der Bank über einen Immobilienkredit sprichst, solltest Du Dein Budget kennen. Wie viel Dein Haus oder Deine Wohnung kosten darf, zeigt Dir der Finanztip-Budgetrechner.

Wie teuer Dein Immobilienkredit wird, hängt in erster Linie davon ab, auf welchem Niveau sich die Bauzinsen gerade bewegen, und wie die aktuelle Zinsprognose ausfällt.

Ausgehend vom aktuellen Zinsniveau gibt es eine Reihe von Faktoren, die bestimmen, welchen Zinssatz die Bank von Dir verlangt:

• Deine persönliche Bonität, also welche Informationen die Schufa oder andere Auskunfteien über Deine Kreditwürdigkeit haben
• die Bonität weiterer Kreditnehmer, zum Beispiel Deines Partners
• Eure Einkommen
• Euer beruflicher Status (angestellt oder selbstständig)
• die Höhe des Eigenkapitals
• der Wert der Immobilie
• der Standort der Immobilie
• die Kredithöhe
• die Zinsbindung
• die eingeräumten Sondertilgungen

Diese Liste ist lange noch nicht vollständig. Sie macht jedoch deutlich, dass es eine große Zahl an Faktoren gibt, die die genauen Konditionen beeinflussen. Entscheidende Faktoren sind am Ende das Zinsniveau, Deine persönliche finanzielle Situation und der Wert der Immobilie.

Du beantragst einen Immobilienkredit, indem Du die erforderlichen Unterlagen bei der Bank einreichst und den Kreditvertrag unterschreibst. 

Sofern Du den Immobilienkredit über einen Vermittler beantragst, unterstützt er Dich auch bei den Unterlagen: Er sagt Dir, welche Unterlagen zu benötigst und stellt Dir meistens eine Online-Plattform zur Verfügung, über die Du die Unterlagen einreichen kannst. Dazu gehören etwa Einkommensnachweise, Schufa-Auskunft und Informationen zur Immobilie. 

Sobald die Unterlagen vollständig und geprüft sind, erhältst Du ein verbindliches Angebot und den Darlehensvertrag. Diesen Vertrag schließt Du aber nicht mit dem Vermittler, sondern mit der Bank oder Bausparkasse, für die Du Dich entschieden hast.

Dieses umfangreiche Verfahren dient dazu, Dich und die Bank davor zu schützen, dass Du Dich finanziell überforderst. Die Kreditwürdigkeitsprüfung ist deshalb gesetzlich vorgeschrieben (§ 505b Abs. 2 BGB).

Drei typische Fehler solltest Du vermeiden:

• Verzichte nicht darauf, Dich gründlich zu informieren und die Konditionen zu vergleichen.
• Weil auch kleine Verbesserungen der Konditionen hohe Einsparungen bewirken, solltest Du nicht auf den Marktvergleich beim Vermittler verzichten.
• Kalkuliere den Kreditrahmen nicht zu knapp: Gerade beim Bauen und bei Modernisierungen kann es oft teurer werden als geplant.

Immobilienkredite sind im Durchschnitt um einige Prozentpunkte günstiger als Ratenkredite, weil die Kreditgeber sich den Zugriff auf die Immobilien sichern, falls Du die Monatsrate nicht mehr aufbringen kannst.

Um diese Sicherheit zu dokumentieren, schließt die Bank einen Vertrag mit Dir darüber, dass sie ihre Ansprüche in das Grundbuch eintragen darf. Meistens ist das eine Grundschuld. Mit diesem Grundpfandrecht kann sie notfalls eine Zwangsversteigerung einleiten, wenn Du mit den Zahlungen in Rückstand gerätst. 

Das Risiko, dass die Bank bei einem Immobilienkredit am Ende leer ausgeht, ist also meist überschaubar: Solange sich Deine finanzielle Situation nicht verschlechtert, sollte es keine Probleme geben. Kommt es doch einmal zu finanziellen Engpässen, erhält die Bank den offenen Betrag aus dem Verkaufserlös der Immobilie zurück.