Forward-Darlehen So sicherst Du Dir frühzeitig den neuen Baukredit

Läuft Deine Baufinanzierung noch? Und denkst Du vielleicht schon über die Anschlussfinanzierung nach? Dann ist das Forward-Darlehen ein Kredit, den Du kennen solltest.

Ein Forward-Darlehen ist ein Kredit, mit dem Du Dir heute schon die Zinsen für eine zukünftige Anschlussfinanzierung sicherst. Das bedeutet: Du schließt das Darlehen jetzt ab, bekommst das Geld aber erst nach Ablauf Deiner aktuellen Zinsbindung ausgezahlt.

Beim Forward-Darlehen – auch Forward-Kredit genannt – geht es also darum, wie es „nach vorne“ (englisch „forward“) weiter geht. Es geht um den Zinssatz für die Zeit, wenn Dein bestehender Festzins ausgelaufen ist.

Ein Forward-Darlehen ist eine spezielle Anschlussfinanzierung, bei der Du Dich mit Deiner Bank schon lange vor dem Ende der alten Zinsbindungsfrist einigst. Du vereinbarst also jetzt die Konditionen für ein Darlehen, das Du erst nach Erreichen Deiner aktuellen Zinsbindungsfrist erhältst.

Wie bei einer normalen Anschlussfinanzierung kannst Du ein Forward-Darlehen bei Deiner aktuellen Bank abschließen oder zu einem anderen Kreditinstitut umschulden.

Wie lang ist die Forward-Zeit?

Die Forward-Zeit kann bis zu 60 Monate betragen. Das bedeutet: Bis zu fünf Jahre vor dem Ende der aktuellen Festzinsphase kannst Du bereits einen neuen Vertrag schließen.

Ein Forward-Darlehen lohnt sich, wenn die Bauzinsen bis zu dem Zeitpunkt, an dem Du das Geld benötigst, deutlich steigen. Du solltest dabei zwei Punkte bedenken: 

• Mit einem Forward-Darlehen wettest Du darauf, dass die Bauzinsen nach dem Ende Deiner aktuellen Zinsbindung höher sind als heute. Wenn diese Wette aufgeht, sparst Du Geld. Sei Dir bewusst, dass die Wette aber auch schief gehen kann. Denn steigen die aktuellen Bauzinsen nicht oder sinken sogar, zahlst Du beim Forward-Darlehen mehr Zinsen als bei einer normalen Anschlussfinanzierung.
• Ein Forward-Darlehen ist teurer als eine normale Anschlussfinanzierung, bei der Du den Vertrag zu den aktuellen Marktkonditionen erhältst. Grund für den höheren Zinssatz ist der sogenannte Forward-Aufschlag. 

Die Vorteile des Forward-Darlehens sind:

• Finanziell: Wenn die Zinsen bis zum Ende Deiner Zinsbindung steigen, geht Deine Zinswette auf und Du bekommst einen Baukredit zu niedrigen Konditionen.
• Emotional: Du kannst die Anschlussfinanzierung frühzeitig für Dich regeln und hast bei dem Thema erst einmal Ruhe.

Die Nachteile des Forward-Darlehens sind: 

• Ein Forward-Darlehen ist ein verbindlicher Darlehensvertrag, an den Du Dich selbst dann halten musst, wenn er sich später als nachteilig erweist. Das heißt, Du musst das Darlehen abnehmen – und das kann die folgenden negativen Folgen haben:
• Ungünstige Zinsentwicklung: Auch wenn die Bauzinsen bis zum Beginn des Forward-Darlehens gar nicht so stark gestiegen sind, zahlst Du den vereinbarten Zinssatz.
• Geänderte Lebensplanung: Auch wenn sich Deine Lebenssituation zum Ende der Zinsbindung ändert, bist Du an den neuen Darlehensvertrag gebunden: Bei einer Trennung vom Lebenspartner oder einem Umzug in eine andere Stadt kann das neue Darlehen zum Problem werden.

Nimmst Du das Forward-Darlehen nicht ab, stellt Dir die Bank eine Gebühr in Rechnung, die Nichtabnahmeentschädigung. 

Aus den Vor- und Nachteilen lässt sich die folgende Daumenregel ableiten.

Wann ist ein Forward-Darlehen sinnvoll?

Bei einem Forward-Darlehen zahlst Du einen Forward-Aufschlag zuzüglich zu den Zinsen. Wie hoch dieser Zinsaufschlag ist, hängt vor allem von zwei Faktoren ab: 

• Wie schätzt die Bank die zukünftige Zinsentwicklung ein?
• Wie lang ist die Forward-Zeit?

Manche Banken nennen Dir sofort einen pauschalen Zinssatz für den Forward-Kredit, andere berechnen das Forward-Darlehen mit einem monatlichen Aufschlag. 

Aktuell liegt der monatliche Forward-Aufschlag nach Finanztip-Recherchen zwischen null und 0,017 Prozent pro Monat. Für die ersten zwölf Monate fällt häufig kein Forward-Aufschlag an. 

Die Forward-Aufschläge je nach Vorlaufzeit kannst Du an der folgenden Tabelle ablesen.

Tabelle: Aktuelle Forward-Aufschläge 

Beispielhafte Forward-Konditionen einer großen Direktbank, Finanztip-Recherche (Stand: 21. August 2025)

Wie Du mit der Angabe des Forward-Aufschlags das Forward-Darlehen selbst berechnen kannst, zeigen wir Dir im folgenden Abschnitt.

Du berechnest ein Forward-Darlehen, indem Du zum aktuellen Sollzins den Forward-Aufschlag addierst. Diesen Zinssatz kannst Du dann auf Deine voraussichtliche Restschuld zum Ende der Zinsbindung anwenden. Welcher Zinssatz für Dich gilt, hängt allerdings wesentlich vom Wert Deiner Immobilie und Deiner finanziellen Situation ab, also Deiner Bonität.

Für einen genauen Zinssatz benötigst Du also ein individuelles Angebot. 

Forward-Darlehen berechnen: Beispiel für Forward-Aufschläge

Du möchtest Dein Darlehen ausgehend vom September 2025 ablösen. Dabei betrachten wir drei Fälle: Erstens, Du hast noch zwölf Monate Zeit, benötigst damit zum August 2026 eine neue Finanzierung. Zweitens, Du hast noch 24 Monate Zeit, also bis August 2027, oder drittens, Du hast noch drei Jahre Zeit.

Viele Banken berechnen dann den Aufschlag so, dass sie für Forward-Darlehen bis zu zwölf Monaten den Aufschlag mit null Prozent ansetzen, also schlicht den aktuellen Bauzins zugrunde legen. Ab dem zwölften Monat berechnen sie dann monatliche Aufschläge. Aus dieser Methode ergeben sich die folgenden Werte.

Tabelle: Forward-Darlehen berechnen

Neue Zinsbindung für zehn Jahre, Zinsaufschlag ab dem 13. Monat im Voraus.
Quelle: Finanztip-Recherche (Stand: 21. August 2025)

Die Berechnung zeigt: Je geringer der Vorlauf bis zur Auszahlung und je niedriger der Zinsaufschlag, umso geringer ist auch der festgeschriebene Zinssatz des Forward-Darlehens. 

Wann zahlst Du keinen Forward-Aufschlag?

Keinen Forward-Aufschlag zahlst Du, wenn Du Deine Baufinanzierung erst kurz vor dem Ende der Zinsbindung regelst. Der Übergang vom Forward-Darlehen zu einer normalen Anschlussfinanzierung ist fließend. Zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist lassen sich altes und neues Baudarlehen so aufeinander abstimmen, dass kein Forward-Aufschlag und keine Bereitstellungszinsen anfallen.

Mit welchen Bauzinsen Du ohne Forward-Aufschlag aktuell rechnen kannst, zeigt Dir die nachfolgende Tabelle.

Du findest günstige Angebote, indem Du die Angebote vieler Banken vergleichst. Das geht am besten, wenn Du bei einem Vermittler von Baufinanzierungen die Angebote vieler Hunderter Banken vergleichen lässt. 

Finanztip empfiehlt die folgenden Vermittler von Baufinanzierungen:

Ob Du Deinen Immobilienkredit auch bei Deiner Hausbank frühzeitig verlängern kannst, solltest Du mit Deinem Ansprechpartner in der Bank besprechen. 

Falls Dir Deine Bank ein Forward-Darlehen zum gleichen Zinssatz anbietet wie der Vermittler, ist es sinnvoller, bei der alten Bank zu bleiben. Diese Form der Verlängerung des Baukredits nennt sich Prolongation.

Das Angebot Deiner aktuellen Bank ist selbst dann konkurrenzfähig, wenn der Zinssatz leicht über dem des Vermittlers liegt. Denn im Fall einer Umschuldung fallen Notar- und Grundbuchkosten an, die je nach Konstellation 0,1 bis 0,2 Prozent der Darlehenssumme ausmachen.

Als Faustformel gilt: Wechsle, wenn der Zinssatz Deiner Bank mehr als 0,1 Prozentpunkte höher ist als das Vergleichsangebot.

Bei echten und unechten Forward-Darlehen geht es darum, wie viele Jahre Zinsbindung Du tatsächlich mit dem neuen Darlehen bekommst:

• Einige Hausbanken lassen die neue Zinsvereinbarung bereits ab Abschluss des Forward-Darlehens laufen. Damit ist die tatsächliche Zinsbindung für das neue Darlehen kürzer, also „unecht“.
• Bei anderen Banken läuft die vereinbarte Zinsbindung erst ab Ablösung des alten Darlehens. Die Zinsbindung bezieht sich also auf die Zeit, in der Du das Forward-Darlehen tatsächlich nutzt. Das ist die „echte“ Variante.

Was bedeutet echt oder unecht in der Praxis? 

Ein Beispiel: Deine aktuelle Finanzierung läuft noch bis zum 31. Dezember 2027. Mit einem Forward-Darlehen möchtest Du Dir zum 1. Januar 2026 die Zinsen vorzeitig für zehn Jahre sichern, also 24 Monate vor Ende der Zinsbindung. Deshalb vereinbarst Du für Dein neues Darlehen eine Zinsbindung von zehn Jahren.

• Unechtes Forward-Darlehen: Die Zinsbindung beginnt sofort mit Vertragsabschluss Anfang 2026 und endet damit bereits Ende 2035, also acht Jahre nach Ende der ursprünglichen Zinsbindung.
• Echtes Forward-Darlehen: Die Zinsbindung beginnt erst nach Auslaufen der alten Zinsbindung, also zum 1. Januar 2028 und endet am 31. Dezember 2037, also nach zehn Jahren.

Tipp: Erhältst Du Angebote für echte und unechte Forward-Darlehen, solltest Du die Konditionen nur für gleich lange Zinsbindungen vergleichen. Bitte in unserem Beispiel bei einem unechten Forward-Darlehen um eine Zinsbindung für zwölf Jahre und bei einem echten für die gewünschten zehn Jahre.