Heimfall Erbbaurecht So vermeidest Du Ärger bei der Erbpacht

Der Heimfall bedeutet, dass der Eigentümer eines Grundstücks mit Erbbaurecht sein Grundstück samt Gebäude vorzeitig zurückerhält. Das Erbbaurecht – auch oft Erbpacht genannt – läuft also nicht einfach aus, sondern es treten besondere Gründe ein, aufgrund derer das Erbbaurecht beendet wird. Als Erbbauberechtigter verlierst Du in diesem Fall vorzeitig Dein Recht an dem Grundstück, auf dem Dein Haus steht.

Die zentrale gesetzliche Grundlage für den Heimfall ist das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG), ergänzt durch Deinen individuellen Erbbaurechtsvertrag. 

Hier sind die Regeln in der Übersicht:

• Im Vertrag müssen die Gründe für einen Heimfall konkret benannt werden (§ 2 Nr. 4 ErbbauRG). Ohne diese vertragliche Regelung gibt es keinen Heimfall.

Die Paragrafen 32 bis 34 ErbbauRG regeln die Details. 

• Als Erbbauberechtigter hast Du beim Heimfall Anspruch auf eine angemessene Vergütung (§ 32 Abs. 1 ErbbauRG).
• Eine Hypothek oder Grundschuld  bleibt bestehen, soweit sie noch nicht bereits in eine Eigentümergrundschuld übergegangen ist. Andere Rechte, die auf dem Erbbaurecht lasten, erlöschen (§ 33 Abs. 1 ErbbauRG).
• Das Gebäude oder Teile davon darfst Du beim Heimfall, ebenso wie beim Erlöschen des Erbbaurechts, nicht behalten (§ 34 ErbbauRG).

Das Gesetz nennt keine konkreten Gründe für den Heimfall. Entscheidend ist, was Du mit dem Eigentümer vereinbarst. In der Praxis hast Du auf die entsprechenden Klauseln meist keinen Einfluss: Der Eigentümer – also meist die Kirche, eine Stiftung oder die Gemeinde – bietet das Grundstück an und legt Dir einen Vertrag vor. Die Vertragsbedingungen über den Heimfall kannst Du in der Regel nicht ändern. Umso wichtiger ist, dass Du genau prüfst, welche Gründe der Vertrag nennt und nur unterschreibst, wenn Du absehbar ausschließen kannst, dass es jemals zu einem Heimfall kommt.

Die häufigsten Heimfallgründe sind Zahlungsverzug, Verletzung der Baupflicht und Zweckentfremdung des Grundstücks.

• Beim Zahlungsverzug bleibt der Erbbauzins über einen im Vertrag genannten Zeitraum aus. Üblich sind Klauseln, die einen Rückstand von mindestens zwei Jahresbeträgen voraussetzen. Du bist also bereits mit einem Jahresbetrag im Rückstand, und zahlst dann ein weiteres Mal nicht. Zwei Jahre sind auch die gesetzliche Untergrenze, wenn der Eigentümer aufgrund eines Zahlungsverzugs seinen Anspruch auf Heimfall geltend machen möchte (§ 9 Abs. 4 ErbbauRG).
• Die Baupflichtverletzung betrifft die vertraglich vereinbarte Bebauung. Errichtest Du das vereinbarte Gebäude nicht innerhalb der gesetzten Frist oder lässt es verfallen, kann der Eigentümer den Heimfall verlangen. Auch fehlende Instandhaltung fällt manchmal unter diesen Grund.
• Bei der Zweckentfremdung nutzt Du das Grundstück anders als vertraglich festgelegt. Ein Beispiel: Der Vertrag erlaubt nur Wohnbebauung, Du vermietest die Räume aber gewerblich als Lagerhalle. Das verstößt gegen die Zweckbindung.

Für Dich bedeutet das: Prüfe, ob Du die Regeln, um die es bei diesen Gründen geht, auch wirklich einhalten kannst. Auf keinen Fall solltest Du darauf vertrauen, dass die Regelung nicht relevant wird.

Hier sind drei konkrete Tipps:

• Um Probleme mit dem Erbbauzins zu vermeiden, legst Du ein oder zwei Jahresraten getrennt von Deinem sonstigen Vermögen zur Seite. Bevor Du also baust, eröffnest Du ein separates Tagesgeldkonto und überweist diese Rücklage auf das Konto. Diese Rücklage nutzt Du nur, wenn Du den Erbbauzins in einem Jahr nicht anders aufbringen kannst.
• Wenn die Frist für die Bebauung eng bemessen ist, sprichst Du dieses Thema vor Vertragsabschluss an. Über diesen Punkt kannst Du in der Regel entweder verhandeln, oder die Frist ist von vornherein so großzügig bemessen, dass Du damit kein Problem bekommen solltest. Wäge aber in jedem Fall ab, ob die genannte Frist zu Deinen Plänen passt.
• Hinsichtlich der Zweckentfremdung solltest Du vorab gut überlegen, ob Du die Vorgaben einhalten kannst. Ist jede gewerbliche Nutzung untersagt, kannst Du bereits ein Problem bekommen, wenn Du Dich als Software-Ingenieur selbstständig machst und Deine private Adresse als Firmenadresse verwendest. Sprich im Zweifel dieses Thema offensiv an, vielleicht lässt sich der Eigentümer auf eine Lösung ein, die Dich weniger einschränkt.

Unwirksam sind Klauseln, die den Heimfall an Kleinigkeiten knüpfen, etwa eine einmalige, geringfügige Verspätung der Zahlung oder kosmetische Mängel am Gebäude. Solche Regelungen benachteiligen Dich als Erbbauberechtigten unangemessen und halten einer gerichtlichen Prüfung nach Paragraf 307 BGB meist nicht stand.

Unbestimmte Formulierungen ohne konkrete Voraussetzungen sind dagegen zulässig; dies hat der Bundesgerichtshof im Jahr 2003 entschieden (Az. V ZR 56/02).

Für Dich bedeutet das: Unklare oder überzogene Heimfallklauseln können zwar unwirksam sein, können aber später zu gerichtlichen Auseinandersetzung mit dem Eigentümer führen. Sprich solche Klauseln also besser an und lass sie Dir erläutern.

Der Heimfallprozess läuft in mehreren Schritten ab:

• In der Regel macht Dich der Eigentümer zunächst auf den Verstoß aufmerksam und setzt Dir eine Frist.

• Stellst Du den Verstoß nicht ab, erklärt der Eigentümer den Heimfall und fordert Dich zur Mitwirkung an der Übertragung des Grundstücks auf.

• Werdet Ihr Euch einig, etwa hinsichtlich der Entschädigung, wird die Übertragung notariell beurkundet und im Grundbuch zum Erbbaurecht eingetragen.

• Werdet Ihr Euch dagegen nicht einig, muss der Eigentümer den Anspruch gerichtlich durchsetzen.

Für Dich bedeutet das: Reagiere sofort auf Mahnungen und Fristsetzungen. Nur so vermeidest Du den Verlust Deines Erbbaurechts.

Die Höhe der Entschädigung ist in der Regel im Erbbaurechtsvertrag geregelt. Der Vertrag kann etwa festlegen, dass der Eigentümer einen bestimmten Prozentsatz des Gebäudewerts zahlt. Zur Ermittlung des Verkehrswerts sieht der Vertrag meist vor, dass ein Sachverständiger ein Gutachten erstellt. 

Eine offizielle Untergrenze für die Entschädigung gibt es nicht: Die Vergütung muss lediglich „angemessen“ sein (§ 32 Abs. 1 ErbbauRG). Der BGH hat im Jahr 2024 sogar entschieden, dass eine Gemeinde als Grundstückseigentümerin in einem Erbbaurechtsvertrag mit einem Privaten die Heimfallvergütung ausschließen durfte (Az. V ZR 191/22). 

Anders sieht dies aus, wenn das Erbbaurecht der Versorgung einkommensschwacher Bevölkerungskreise dient, dann muss der Eigentümer mindestens zwei Drittel des ermittelten Werts bezahlen (§ 32 Abs. 2 ErbbauRG).

Für Dich bedeutet das: Prüfe im Erbbauvertrag die vereinbarte Entschädigungsquote genau. Liegt sie unter zwei Dritteln des Verkehrswerts, solltest Du auf die Zwei-Drittel-Entschädigung verweisen und versuchen, die Regelung auf diesen Wert zu ändern.

Schuldest Du der Bank noch Geld, werden diese Finanzierungrechte bei der Vergütung berücksichtigt. Besteht also etwa noch eine Grundschuld, die der Grundstückeigentümer beim Heimfall übernimmt, zieht er diesen Betrag von Deiner Entschädigung ab. 

In der Praxis wird zunächst die Vergütung festgelegt; anschließend werden dann die Banken eingebunden und die Grundbuchumschreibung vorbereitet. In diesem Zug können dann auch die offenen Zahlungen geregelt werden. 

Ein Beispiel: Die Entschädigung soll 200.000 Euro betragen. Im Grundbuch steht aber noch eine Grundschuld in Höhe von 80.000 Euro. Die offene Restschuld beträgt 60.000 Euro. Beim Heimfall übernimmt der Eigentümer die Grundschuld und das Darlehen. Als ehemals Erbbauberechtigter erhältst Du eine Zahlung von 140.000 Euro.

Der Heimfall kostet Dich vor allem den Verlust Deines Hauses. Finanziell ausgeglichen wird das allerdings durch die Entschädigung des Grundstückseigentümers. 

Allerdings entstehen auch direkte Kosten:

• Notar- und Grundbuchkosten für die Übertragung des Erbbaurechts und weitere Einträge,

• Bewertungskosten sowie

• Rechtsanwalts- und Gerichtskosten, wenn der Heimfall streitig ist.

Wer diese Kosten zu tragen hat, bestimmt in der Regel der Erbbaurechtsvertrag. Da der Erbbauberechtigte den Heimfall auslöst, sieht der Vertrag normalerweise vor, dass dieser auch die Kosten für die Übertragung trägt. 

Außerdem trägst Du als Erbbauberechtigter meist die Kosten für das Wertgutachten. 

Ein weiterer finanzieller Nachteil: Deine bisherigen Erbbauzinszahlungen bekommst Du nicht zurück.

Ein Heimfall bleibt in der Praxis selten; die meisten Erbbauverhältnisse laufen ohne Probleme bis zum Vertragsende.

Grundstückseigentümer nutzen den Heimfall meist nur als letztes Mittel. Ein Gerichtsverfahren kostet Zeit und Geld, außerdem müssen sie eine Entschädigung zahlen. Deshalb suchen die meisten Eigentümer zuerst das Gespräch, wenn Du in Zahlungsverzug gerätst oder gegen Vertragspflichten verstößt. 

Kommunen und Kirchen als klassische Grundstückseigentümer verfolgen außerdem oft soziale Ziele. Sie wollen Wohnraum erhalten, keine Familien aus ihrem Zuhause verdrängen. Ein Heimfall widerspricht diesem Interesse meist. 

Trotzdem gibt es Fälle, besonders bei dauerhaftem Zahlungsverzug oder gravierenden Vertragsverstößen. 

Für Dich bedeutet das: Solange Du Deine Pflichten erfüllst und offen kommunizierst, musst Du einen Heimfall kaum fürchten. Suche in jedem Fall das Gespräch mit dem Eigentümer, falls Du absehbar bestimmte Vorgaben des Vertrags nicht einhalten kannst, etwa den Erbpachtzins nicht zahlen kannst.