Abriss eines sanierungsbedürftigen Wohngebäudes und Mieterkündigung

In Kürze zur Abrisskündigung: Im Falle eines geplanten Hausabrisses darf Mietern gekündigt werden, wenn die Sanierung des Wohngebäudes sehr unwirtschaftlich ist.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seinem Urteil vom 28.01.2009 - VIII ZR 7/08 sowie den Urteilen vom gleichen Tag (VIII ZR 8/08 und VIII ZR 9/08) klar gestellt, dass ggf. die Rechte des Vermieters für eine angemessene wirtschaftliche Verwertung stärker zu berücksichtigen sind als die Mieterrechte. Zum Streitpunkt sind daher insgesamt 3 Urteile des BGH ergangen. Weitere Informationen zur Abrisskündigung sind auch unter Verwertungskündigung wegen Abriss abrufbar.

So sagt das Bürgerliche Gesetzbuch: Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

BGH-Urteile vom 28.1.2009, VIII ZR 7/08, VIII ZR 8/08, VIII ZR 9/08 zur Kündigung von Mietverhältnissen zur wirtschaftlichen Verwertung eines Grundstücks durch Abbruch eines sanierungsbedürftigen Wohngebäudes und Errichtung einer neuen Wohnanlage (so genannte Abrisskündigung).

Zum Sachverhalt: Mieter (die Beklagten) hatten Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus gemietet, das der Vermieter (die Klägerin) im Jahr 2005 erworben hatte. Die Klägerin beabsichtigt, das 1914 errichtete, stark sanierungsbedürftige Gebäude abzureißen und ein größeres Gebäude mit sechs Eigentumswohnungen zu errichten und diese zu veräußern. Die Klägerin erhielt die baurechtliche und denkmalschutzrechtliche Genehmigung für den Abriss des bestehenden Wohngebäudes sowie die Baugenehmigung für das geplante Vorhaben und kündigte sämtliche Mietverhältnisse "per Abrisskündigung" zum 31. Januar 2006. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Klägerin zur Kündigung der Mietverhältnisse berechtigt war.

Auszug aus den Urteilsgründen:

Der Klägerin würden durch die Fortsetzung der Mietverhältnisse auch die nach dem Gesetz für eine Kündigung des Vermieters vorausgesetzten erheblichen Nachteile entstehen. Bei der Beurteilung, ob erhebliche Nachteile anzunehmen sind, ist eine Abwägung des Bestandsinteresses des Mieters und des Verwertungsinteresses des Vermieters unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. Wäre die Klägerin gehalten, die Mietverhältnisse fortzusetzen, hätte sie nur die Möglichkeit einer "Minimalsanierung", obwohl der Zustand des Gebäudes entweder eine umfassende Sanierung, die für eine Ausstattung nach den heute üblichen Verhältnissen erforderlich wäre, oder einen Abriss mit anschließendem Neubau gebietet.

Die Klägerin hätte bei Fortsetzung der Mietverhältnisse auch nicht die Möglichkeit, das Gebäude umfassend zu sanieren, weil wegen der erforderlichen Entkernung ebenfalls ein Auszug der Mieter erforderlich wäre. Eine Kündigung zum Zweck des Abbruchs eines Gebäudes und anschließendem Wiederaufbau widerspricht schließlich auch nicht der Vorstellung des Gesetzgebers.