Zwischenbilanz Bestellerprinzip

Mieter sparen sich die Maklerkosten

Das Wichtigste in Kürze

  • Seit Anfang Juni 2015 gilt das sogenannte Bestellerprinzip bei der Vermietung von Wohnungen. Demnach zahlt derjenige den Makler, der ihn beauftragt hat – meist der Vermieter.
  • Das Bestellerprinzip funktioniert in der Praxis. Mieter zahlen grundsätzlich keine Vermittlungsprovision mehr.
  • Zwar versuchen Makler und Vermieter das zu umgehen, aber das ist eher die Ausnahme.
  • Das Landgericht Stuttgart hat am 15. Juni 2016 entschieden, dass eine Besichtigungsgebühr von 35 Euro unzulässig ist.
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Nach Einführung des Bestellerprinzips ist der Regelfall der, dass Mieter bei der Wohnungssuche keinen Makler mehr bezahlen müssen. Nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes halten sich Vermieter und Makler ganz überwiegend an das Gesetz. 570 Millionen Euro pro Jahr sollen sich die ohnehin durch hohe Mieten belasteten Verbraucher durch das neue Gesetz ersparen, prognostizierte Bundesverbraucherschutzminister Heiko Maas.

Das sind typische Umgehungsversuche

Bereits vor Inkrafttreten des Bestellerprinzips war davon auszugehen, dass es gerade in Städten mit angespannter Wohnraumsituation Versuche geben wird, die neuen gesetzlichen Regelungen zu umgehen. Bislang haben der Deutsche Mieterbund und seine Landesverbände nur wenige Verstöße gegen das Bestellerprinzip gemeldet bekommen, einige Landesstellen überhaupt nichts. Mietinteressenten haben demnach von folgenden Erfahrungen mit Maklern berichtet:

Eigener Maklervertrag mit Mietern - Vereinzelt haben die Mieterschutzvereine Hinweise bekommen, dass Makler versuchen, Wohnungsinteressenten dazu zu überreden, ihnen per Unterschrift einen Auftrag zu erteilen – bevor sie den Interessenten genauere Informationen zur bereits vorher inserierten Wohnung geben. Dazu setzen Makler Angebote ins Internet, die es gar nicht gibt und veranlassen mit diesen „Superschnäppchen“ potenzielle Mieter, einen Suchauftrag zu erteilen.

Das ist nicht zulässig. Ein Mieter muss nur dann den Makler bezahlen, wenn der auf Grund eines konkreten Auftrags tätig geworden ist und eine Wohnung für den Mieter gesucht und an ihn vermittelt hat. Da die Wohnung aber bereits im Datenbestand des Maklers ist, ist er nicht ausdrücklich für den Mieter tätig geworden. Die Maklercourtage wird erst mit Unterschrift unter den Mietvertrag fällig. Vor diesem Hintergrund raten wir, gar nicht erst die Maklergebühr zu zahlen, wenn nicht eindeutig erkennbar ist, dass der Mieter sie tatsächlich schuldet.

Reservierungsbestätigungen - Es ist zu hören, dass Makler von Mietinteressenten die Unterschrift unter sogenannte Reservierungsbestätigungen verlangen. Wer die Wohnung haben will, soll sich per Unterschrift verpflichten, sie anzumieten. An die Unterschrift gebunden sind die potenziellen Mieter etwa eine Woche. Falls die Interessenten dann einen Mietvertrag angeboten bekommen und ihn nicht annehmen, sind Auslagen für den Makler fällig. Das kann sich schon mal auf 250 Euro belaufen. Solche Bestätigungen sind eine klare Umgehung des Gesetzes. Verbraucher müssen solche Gebühren nicht zahlen, auch wenn sie unterschrieben haben.

Servicegebühren – Bisweilen bieten Makler Interessenten eine Wohnung an und verlangen als Voraussetzung für den Mietvertrag eine sogenannte Servicegebühr. Die Gegenleistung für die Gebühr bleibt unklar. In einem konkreten Fall in Baden-Württemberg belief sich die Gebühr auf mehr als 400 Euro. Das ist eine Maklercourtage, die nur in Servicegebühr umbenannt wurde. Die Wettbewerbszentrale berichtet von weteren Verstößen gegen das Bestellerprinzip: Einige Makler verlangt eine Verwaltungspauschale in Höhe von 190 Euro, ein anderer eine Vertragsausfertigungsgebühr von etwa 250 Euro, schließlich verlangt einer bei Übergabe der Wohnung eine Übergabegebühr von rund 150 Euro. Solche Gebühren sind unzulässig. Verbraucher müssen sie nicht zahlen.

Besichtigungsgebühren – Mietervereine berichten, dass einige Makler allein für die Besichtigung der Wohnung Geld verlangen. Dabei geht es um eine einmalige Gebühr, aber auch um Staffelgebühren. Eine Massenbesichtigung kostete gut 10 Euro, ein Einzelbesichtigungstermin schon knapp 60 Euro. Auch solche Gebühren sind unzulässig und müssen nicht bezahlt werden. Das hat nunmehr das Landgericht Stuttgart in zwei Verfahren entschieden. Es untersagte einem Makler, von Interessenten 35 Euro pro Wohnungsbesichtigung zu verlangen (Urteile vom 15. Juni 2016, Az. 38 O 73/15 Kfh und 38 O 10/16 Kfh). Der Mieterverein Stuttgart sowie die Zentrale zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs hatten gegen die Umgehung des Bestellerprinzips geklagt. Wer eine Besichtigungsgebühr gezahlt hat, kann sie unter Berufung auf das Urteil zurückfordern.

Bestellerprinzip gilt auch für möblierte Wohnungen – Vereinzelt sollen Makler behaupten, die neuen gesetzlichen Regelungen gelten für möblierte Wohnungen nicht. Sie verlangten deshalb wie bisher 2,38 Monatsmieten Provision. Das ist falsch. Das Bestellerprinzip gilt für die gesamte Wohnungsvermittlung.

Legale Erhöhung der Miete bei Neuvermietung – In Städten wie München oder Hamburg sind die Mietpreise ohnehin schon hoch, doch offensichtlich ist noch Luft nach oben. Da Vermieter die Provision für die Vermietung ihrer Wohnung jetzt selbst zahlen müssen, vermuten Experten, dass einige Vermieter bei der Neuvermietung einen noch höheren Mietpreis verlangen und so die Provision auf den Mieter umlegen. Doch das geht in vielen Städten nicht mehr unbegrenzt. Die Mietpreisbremse wird diesen Versuchen Einhalt gebieten.

Internet-Portale und neue Start-ups

Bei Immobilienscout24 sind provisionspflichtige Angebote nach dem 1. Juni 2015 nahezu vollständig von der Plattform verschwunden. Auch das zeigt, dass das Bestellerprinzip in der Praxis funktioniert.

Durch das neue Gesetz hat das Argument „provisionsfrei“ für Mietimmobilien an Strahlkraft verloren. Portale wie Verivox haben aufgrund der Gesetzesänderung die Positionierung für Mietimmobilien von „provisionsfrei“ auf "Privatimmobilien" geändert. Anbieter wie Wohnungsboerse.net werben damit, dass sie schon immer nur provisionsfreie Wohnungen angeboten haben.

Auch viele neue Start-ups versuchen vom Bestellerprinzip zu profitieren. Portale wie Wunderagent, Immomio oder Moovin bieten für einen Bruchteil der üblichen Makler-Courtage Maklerdienstleistungen nach dem Baukastenprinzip an. Der Vermieter zahlt nur die Leistungen, die er tatsächlich in Anspruch genommen hat. Die Gründer von Smmove versuchen hingegen eine Art Ebay für Wohnungen zu etablieren. Interessenten dürfen auf Wohnungen bieten, nur die fünf Höchstbietenden können den Vermieter auch kontaktieren. Mieterfreundlicher geht es bei Nachmieter.de zu. Mieter, die selbst einen Nachfolger suchen, bekommen dort vom Vermieter eine Kaltmiete als Provision.

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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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