Mietvertrag im Insolvenzverfahren

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  • 1. Regel- oder Verbraucherinsolvenzverfahren
  • 2. Gewerberaummietverhältnisse in der Insolvenz
  • 3. Wohnraummietverhältnisse in der Insolvenz

Das Insolvenzrecht soll im Dienste des sozialen Friedens eine Gesamtvollstreckung gegen einen insolventen Schuldner ermöglichen. Hierfür ist die Chancengleichheit der Gläubiger nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens ein entscheidendes Kriterium.

 

1. Regel- und Verbraucherinsolvenzverfahren

Das Gesetz kennt das Regelinsolvenzverfahren und das Verbraucherinsolvenzverfahren.

 

Regelinsolvenzverfahren

Gilt für juristische Personen, etwa Aktiengesellschaften oder GmbH`s, und natürliche Personen, die selbständig tätig sind.

 

Verbraucherinsolvenzverfahren

Gilt für natürliche Personen, die keiner oder nur einer geringfügigen selbständigen wirtschaftlichen Tätigkeit nachgehen.

Die Verfahren unterscheiden sich deutlich:

Regelinsolvenzverfahren für juristische Personen:

  • Im eröffneten Verfahren befriedigt der Insolvenzverwalter die Gläubiger.
  • Dann reorganisiert er das Unternehmen oder liquidiert es.


Regelinsolvenzverfahren für natürliche Personen:

  • Im eröffneten Verfahren befriedigt der Insolvenzverwalter die Gläubiger.
  • Sodann durchläuft der Schuldner das Restschuldbefreiungsverfahrens.


Verbraucherinsolvenzverfahren für natürliche Personen:

  • Zunächst erfolgt der Versuch der außergerichtlichen Schuldenbereinigung.
  • Mißlingt es, führt das Gericht ein Schuldenbereinigungsverfahren durch.
  • Dann folgt das vereinfachte Insolvenzverfahren und anschließend das Restschuldbefreiungsverfahren.

 

1.1 Ablauf des Regelinsolvenzverfahren

Das Regelinsolvenzverfahren nimmt folgenden Verlauf:
Das Verfahren wird durch einen Insolvenzantrag eingeleitet (§ 13 InsO). Das Gericht entscheidet dann, ob das Verfahren eröffnet oder eingestellt wird. Das Gericht kann – dies ist für die Praxis sehr bedeutsam - in dieser Phase bereits Sicherungsmaßnahmen anordnen, z. B. einen vorläufigen Insolvenzverwalter einsetzen.

Zugleich mit der Eröffnung des Verfahrens bestimmt das Gericht den Insolvenzverwalter. Die Gläubiger müssen jetzt ihre Forderungen beim Insolvenzverwalter anmelden. Wenn der Insolvenzverwalter alle Forderungen geprüft und das Vermögen des Schuldners verwertet hat, verteilt er den Erlös unter den Gläubigern (§ 187 ff InsO).

Wenn es sich bei dem Schuldner um eine juristische Person (AG, GmbH etc.) handelt, erfolgt nun deren Löschung durch das Gericht nach § 141a FGG. Forderungen der Gläubiger sind nun nicht mehr durchsetzbar.

Handelt es sich bei dem Schuldner um eine natürliche Person, wird er nun einen Antrag auf Durchführung des Restschuldbefreiungsverfahrens stellen. Nach Ablauf der sechsjährigen Wohlverhaltensperiode, in welcher der Schuldner den pfändbaren Teil seines Einkommens den Gläubigern zur Verfügung stellen muß, ist dann das Nachforderungsrecht der Gläubiger ausgeschlossen (§ 301 Abs. 1 InsO).

1.1.1 Stellung der Gläubiger im Insolvenzverfahren

Die Qualität der Gläubigerforderungen ist unterschiedlich stark ausgeprägt. Manche Gläubiger können mit einer Befriedigung rechnen, andere eher nicht. Die Unterschiede sind in der Praxis eminent wichtig. Dabei spielt der Begriff der „Insolvenzmasse“ eine entscheidende Bedeutung. Darunter versteht man –vereinfacht ausgedrückt – das tatsächlich noch vorhandene Aktivvermögen des Schuldners, z.B. Immobilieneigentum, Bankguthaben, Forderungen. Da in der Regel das Passivvermögen (Verbindlichkeiten) das Aktivvermögen deutlich übersteigt, sonst würde ein Insolvenzverfahren nicht durchzuführen sein, reicht das Aktivvermögen nicht aus, um alle Gläubiger voll zu befriedigen. Deswegen ist es für einen Gläubiger vorteilhaft, wenn seine Forderungen aus der Masse bezahlt werden und er nicht auf eine Quote des verbliebenen Vermögens des Schuldners verwiesen wird. Auch gibt es Ansprüche, die quasi außerhalb des Insolvenzverfahren zu erfüllen sind. Man unterscheidet die Gläubiger wie folgt:

Massegläubiger:

Nach § 53 InsO sind aus der Insolvenzmasse die Kosten des Insolvenzverfahrens und die sonstigen Masseverbindlichkeiten (§ 55 InsO) vorweg zu berichtigen. Die Massegläubiger werden vor allen anderen Gläubigern voll befriedigt.

Aussonderungsberechtigte Gläubiger:

Der Gläubiger kann nach § 47 InsO verlangen, dass Sachen und Rechte aus der Insolvenzmasse an ihn herausgegeben (ausgesondert) werden, die nicht zum insolvenzbehafteten Vermögen des Schuldners gehören (z. B. der Eigentümer einer Immobilie verlangt die Räumung der an den insolventen Schuldner vermieteten Büroräume). 

Absonderungsberechtigte Gläubiger:
Nach § 49 ff InsO sind diejenigen Gläubiger absonderungsberechtigt, die ein Recht auf Befriedigung aus einem zum Schuldnervermögen gehörigen Gegenstand haben. Anders als der aussonderungsberechtige Gläubiger haben sie keinen Anspruch auf Herausgabe/Übergabe gegen den Insolvenzverwalter, sondern lediglich ein Recht auf Befriedigung aus diesem Gegenstand (z. B. Vermieterpfandrecht; nicht der Vermieter verwertet die seinem Vermieterpfandrecht unterliegenden Gegenstände, sondern der Insolvenzverwalter, der den Erlös an den Vermieter abzüglich der Verwertungskosten auszukehren hat).

Insolvenzgläubiger:

Dies sind alle anderen persönlichen Gläubiger, die einen zur Zeit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens begründeten Vermögensanspruch gegen den Schuldner haben. Ein Insolvenzgläubiger hat damit die schlechteste Position aller Gläubiger, weil er regelmäßig nur mit einer geringen quotalen Befriedigung seiner Forderung rechnen kann.

1.1.2 Insolvenzeröffnungsverfahren

Sowohl der Gläubiger als auch der Schuldner selbst kann einen Insolvenzantrag stellen.
Wichtige Voraussetzungen für einen Gläubigerantrag sind:

  • Die Glaubhaftmachung der Forderung
  • Die Glaubhaftmachung des Insolvenzgrundes

Bei einem Gläubigerantrag ist die bestehende Forderung glaubhaft zu machen. Zur Glaubhaftmachung der Forderung genügt i.d.R die Vorlage bestimmter Urkunden, wie etwa von Verträgen, Rechnungen, Schuldtiteln, Schuldscheinen, Schuldanerkenntnissen. Die Vorlage eines Vollstreckungstitels (z.B. Gerichtsurteil) verlangt das Gesetz nicht. 

Auch hat der Gläubiger den sog. Insolvenzgrund glaubhaft zu machen, nämlich:

  • die Zahlungsunfähigkeit bei natürlichen oder juristischen Personen

oder

  • die Überschuldung bei juristischen Personen.


Stellt der Schuldner selbst den Insolvenzantrag, läßt das Gesetz neben der Zahlungsunfähigkeit und Überschuldung einen weiteren Insolvenzgrund zu, nämlich die drohende Zahlungsunfähigkeit bei natürlichen und juristischen Personen.
Nach § 17 Abs. 1 InsO ist Zahlungsunfähigkeit gegeben, wenn der Schuldner seine Zahlungsverpflichtungen nicht mehr erfüllen kann. Folgende Umstände können für eine Zahlungsunfähigkeit sprechen:

  • Einstellung des Geschäftsbetriebes durch den Schuldner
  • Erklärung der Zahlungseinstellung durch den Schuldner
  • Häufige Zwangsvollstreckungen wegen unstreitiger Forderungen
  • Haftbefehle zur Erzwingung der eidesstattlichen Versicherung
  • Nichtzahlung von Löhnen und Gehältern, von Energielieferungen und Steuern sowie Sozialversicherungsbeiträgen
  • Ein einzelner Anhaltspunkt genügt in der Regel nicht für die Annahme der Zahlungsunfähigkeit.


Überschuldung liegt vor, wenn das Vermögen des Schuldners die bestehenden Verbindlichkeiten nicht mehr deckt (§ 19 InsO). Hier kommt es anders als bei der Zahlungsunfähigkeit nicht entscheidend auf die Liquiditätslage des Schuldners an.
Nur selten lohnen Insolvenzanträge von Gläubigern gegen Personen, die das Verbraucherinsolvenzverfahren durchlaufen können. Besser beschaffen sie sich einen Vollstreckungstitel, um daraus zu vollstrecken.

Wegen des damit verbundenen Drucks bietet ein Gläubigerantrag Vorteile bei einem Schuldner, der das Regelinsolvenzverfahren durchlaufen muß. Zunächst kann ein solcher Insolvenzantrag den Schuldner wegen der damit verbundenen Publizität zur Zahlung bewegen. Ein eröffnetes Insolvenzverfahren kann für den Schuldner zum Entzug der Gewerbeerlaubnis (§ 35 Gewerbeordnung) führen oder aber etwa die Auflösung der GmbH verursachen (§ 60 Abs. 1 Nr. 4 GmbH-Gesetz). Dem Schuldner droht auch, dass andere Gläubiger, insbesondere solche die über Sicherheiten verfügen, diese verwerten wollen, wenn sie von dem Insolvenzantrag erfahren. Der Gläubiger kann mit einem eigenen Insolvenzantrag auch vermeiden, dass der Schuldner selbst einzelne Gläubiger bevorzugt oder andere Gläubiger in der Vollstreckung erfolgreicher zuschlagen, weil sie über bessere Informationen über das noch vorhandene Vermögen des Schuldners verfügen. Wenn sich ein Gläubiger erst noch zeitraubend einen Vollstreckungstitel beschaffen muß, kann er mit einem schnellen Insolvenzantrag seine Chancen auf Realisierung der Forderung manchmal effektiver wahren.

 

1.1.3 Sicherungsmaßnahmen im Eröffnungsverfahren

Meist bemühen sich sowohl Gläubiger als auch Schuldner in dem Zeitraum zwischen der Stellung des Insolvenzantrages und der Eröffnung des Insolvenzverfahrens, noch auf Vermögenswerte zuzugreifen oder solche beiseite zu schaffen. Zwischen diesen beiden Ereignissen vergeht eine gewisse Zeit, die das Insolvenzgericht benötigt, um die Berechtigung des Insolvenzantrages zu prüfen. Um Unregelmäßigkeiten einen Riegel vorzuschieben, wird das Gericht für diese Zwischenphase vorläufige Sicherungsmaßnahmen anordnen (§ 21 InsO), z.B.:

  • Bestellung eines vorläufigen Insolvenzverwalters
  • Allgemeines Veräußerungsverbot für den Schuldner
  • Anordnung, dass Verfügungen des Schuldners mit der Zustimmung des vorläufigen Verwalters wirksam sind
  • Einstweilige Einstellung oder Untersagung der Zwangsvollstreckung in das bewegliche Schuldnervermögen

Je nach der Rechtsmacht des vom Gericht eingesetzten vorläufigen Insolvenzverwalters unterscheidet man zwischen einem starken und einem schwachen Insolvenzverwalter. Verhängt das Gericht ein allgemeines Verfügungsverbot für den Schuldner, so spricht man von einem starken Insolvenzverwalter. Ohne ein solches bleibt der Insolvenzverwalter schwach. Den schwachen Verwalter trifft keine Verpflichtung zur Vermögenssicherung und Vermögenserhaltung oder zur Fortführung eines schuldnerischen Unternehmens. Bei einem schwachen Verwalter bleibt der Schuldner verfügungsbefugt.

Der Gläubiger kann in dieser Zwischenphase nur richtig agieren, wenn er weiß, ob er es mit einem starken oder schwachen Insolvenzverwalter zu tun hat.

 

1.1.4 Eröffnung des Insolvenzverfahrens

Das Gericht benennt zugleich mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens den Insolvenzverwalter. Ein Gläubiger darf spätesten jetzt nicht mehr gegen den Schuldner vollstrecken(§ 89 InsO).

Die Insolvenzgläubiger haben nun ihre Forderung beim Insolvenzverwalter anzumelden (§ 174 InsO). Dieser prüft die Anmeldungen. Akzeptiert er ihre Berechtigung, wird die Forderung in die Insolvenztabelle eingetragen. Unberechtigte Forderungen weist der Insolvenzverwalter zurück.

Der Insolvenzverwalter informiert die Gläubiger grundsätzlich gemeinschaftlich im sog. Berichtstermin (§ 156 InsO) oder in einer sonstigen Gläubigerversammlung (§ 79 InsO). Eine Auskunftspflicht gegenüber einzelnen Gläubigern besteht nicht.

Der Insolvenzverwalter führt den sog. Berichtstermin (§ 156 ff InsO) grundsätzlich innerhalb von sechs Wochen nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens durch. Ausnahmsweise darf er sich dazu auch bis zu drei Monaten Zeit lassen bei sehr umfangreichen Verfahren. Auf dieser Versammlung werden die wichtigsten Entscheidungen für das weitere Insolvenzverfahren getroffen, etwa ob das Unternehmen fortgeführt oder der Betrieb stillgelegt und das Vermögen verteilt werden soll (§ 157 InsO). 

 

1.2 Verbraucherinsolvenzverfahren und Restschuldbefreiung§ 304 ff InsO)
Wir erinnern uns: Das Verbraucherinsolvenz- und Restschuldbefreiungsverfahren gilt nur für natürliche Personen, die sich entweder gar nicht oder nur geringfügig wirtschaftlich betätigt haben. Sie sollen am Ende des Verfahrens von ihren Schulden frei zu werden.

Die zahlungsunfähige oder überschuldete Person kann bei Gericht einen Insolvenzantrag erst stellen, nachdem er zuvor außergerichtlich vergeblich versucht hat, sich mit all seinen Gläubigern zu einigen. Verschiedene Organisationen bieten dafür ihre Unterstützung an.

Bei dem außergerichtlichen Einigungsversuch legt der Schuldner einen Schuldenbereinigungsplan vorgelegt werden, in welchem die Vermögensverhältnisse offenbart werden. Er beinhaltet auch ein Verzeichnis aller Gläubiger und aller gegen den Schuldner gerichteten Forderungen einschließlich eines angemessenen Vorschlags zur Bereinigung der Schulden. Stimmen alle Gläubiger zu, was nur selten vorkommt, erübrigt sich das weitere Insolvenzverfahren.

Zur Vorbereitung des Schuldenbereinigungsplans kann der Schuldner von jedem Gläubiger ein Forderungsverzeichnis verlangen. Dies muß der Gläubiger auf eigene Kosten erstellen und dabei die Forderungen nach Höhe, Zinsen und Kosten aufgliedern (§ 305 Abs. 2 InsO).
Scheitert die außergerichtliche Schuldenbereinigung, so hat der Schuldner die Bescheinigung über diese gescheiterte außergerichtliche Schuldenbereinigung zusammen mit seinem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens dem Gericht unverzüglich vorzulegen (§ 305 Abs. 1 Nr. 1 InsO). Das außergerichtliche Schuldenbereinigungsverfahren endet, wenn mindestens ein Gläubiger die Zustimmung versagt oder jetzt noch die Zwangsvollstreckung betreibt.

Nun schlägt das Gericht den Gläubigern vor, wie die Schulden unter Einsatz des Vermögens und des Einkommens des Schuldners zu regulieren sind. Bis zur Entscheidung über den Schuldenbereinigungsplan ruht nach § 306 Abs. 1 InsO das Verfahren über den Insolvenzeröffnungsantrag. Binnen einer Frist von einem Monat müssen die Gläubiger zum Schuldenbereinigungsplan Stellung nehmen und insbesondere die Forderungen prüfen. Ein Gläubiger verliert seine Forderungen ganz oder teilweise verliert (§ 308 Abs. 3 InsO), wenn er das Gericht nach Erhalt des Schuldenbereinigungsplanes nicht auf Unrichtigkeiten hinweist.

Bei Zustimmung aller Gläubiger wird der Plan angenommen. Stimmt die Mehrheit der Gläubiger dem Schuldenbereinigungsplan zu und repräsentiert diese zustimmende Mehrheit auch mehr als die Hälfte der Summe der Forderungen, so kann das Gericht die fehlende Zustimmung einzelner Gläubiger ersetzen und damit den Schuldenbereinigungsplan in Kraft setzen.

Kommt der Plan zustande, so erübrigt sich die weitere Durchführung des gerichtlichen Verfahrens, da die Forderungen der Gläubiger nur nach Maßgabe des Schuldenbereinigungsplanes bestehen. Gläubigern sollten darauf achten, dass das Gericht in den Schuldenbereinigungsplan Wiederauflebens- und Verfallklauseln für den Fall aufnimmt, dass der Schuldner die angebotene Quote nicht leistet. Die Forderungen leben dann wieder auf und sind sofort fällig. Der Gläubiger selbst kann und muß dann aktiv werden, weil sonst niemand bei einer Einigung im außergerichtlichen oder gerichtlichen Schuldenbereinigungsverfahren überwacht, ob der Schuldner die versprochenen Zahlungen leistet.

Scheitert der Plan, schließt sich nun das Insolvenzverfahren an. Nun bestimmt das Gericht einen Prüfungstermin für die Forderungen und einen Treuhänder, welcher das verwertungsfähige Vermögen des Schuldners verteilt. Um die dann noch bestehenden Restforderungen zu erledigen und die endgültige Schuldenfreiheit zu erreichen, wird der Schuldner das sog. Restschuldbefreiungsverfahren beantragen. Während der Laufzeit des Restschuldbefreiungsverfahrens obliegt es dem Schuldner, eine angemessene Erwerbstätigkeit auszuüben bzw. sich um eine solche zu bemühen. Das Einkommen, das seinen persönlichen Bedarf übersteigt (pfändbare Bezüge), muß der Schuldner an seinen Treuhänder abführen, der damit die Gläubiger befriedigt.

Nach Ablauf der sechsjährigen Wohlverhaltensperiode kann das Gericht nach Anhörung der Gläubiger den Schuldner von seinen restlichen Schulden befreien. Damit endet das Verfahren.

Die Restschuldbefreiung erfaßt nicht die Forderungen der Insolvenzgläubiger gegen Mitschuldner und Bürgen.

2. Gewerberaummietverhältnisse in der Insolvenz

Mietverhältnisse bestehen trotz Eröffnung eines Insolvenzverfahrens fort (§ 108 I InsO).
Verschiedene Konstellationen sind denkbar:

  • der Vermieter hat das Mietverhältnis bereits vor der Stellung des Insolvenzantrages gekündigt (vgl. 2.1.)
  • das Mietverhältnis ist noch ungekündigt, wenn der Insolvenzantrag gestellt wird (vgl. 2.2)
  • das Mietverhältnis besteht zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung noch (vgl. 2.3.)

 

2.1 Vor Insolvenzantrag beendete Gewerbemietverhältnisse

2.1.1 Rückgabe der Mietsache
Der Vermieter kann die Herausgabe des Mietobjekts verlangen, wenn er das Mietverhältnis wirksam gekündigt hat, bevor der Mieter oder ein Gläubiger des Mieters einen Insolvenzantrag gestellt haben. Die Kündigung bleibt trotz des Insolvenzverfahrens wirksam.

Im Insolvenzeröffnungsverfahren – also vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens – richtet der Räumungsanspruch grundsätzlich gegen den Mieter und nicht gegen den Insolvenzverwalter. Grundsätzlich bestellt das Gericht einen schwachen Insolvenzverwalter. Dieser erhält weder Besitz an dem Mietobjekt noch ist er prozeßführungsbefugt. Eine Räumungsklage wäre deshalb gegen den Schuldner zu richten. Wenn das Gericht allerdings einen starken Insolvenzverwalter bestellt hat, so ist dieser Besitzer des Mietobjekts und auch prozeßführungsbefugt. Eine Räumungsklage wäre in diesem Falle gegen den Insolvenzverwalter zu richten. Wegen der weitreichenden Folgen der Bestellung muß der Vermieter den Beschluß des Gerichts über die Bestellung des Verwalters einsehen.

In diesem Verfahrensstadium (vor Eröffnung) sorgt sich der Vermieter, ob er für die zögerliche Rückgabe einen finanziellen Ausgleich erhält, z.B. in Form einer Nutzungsentschädigung.

Nutzungsentschädigung

Hat der Vermieter eine wirksame Kündigung ausgesprochen, bevor der Insolvenzantrag gestellt wird, erfüllen oft weder der Mieter noch der vorläufigen Insolvenzverwalter den Herausgabeanspruch. Wegen des Insolvenzeröffnungsverfahren verzögert sich die Herausgabe häufig um mehrere Monate, in denen keine Miete gezahlt wird. Oft gibt der Insolvenzverwalter erst bei oder nach Verfahrenseröffnung das Mietobjekt zurück.

Hier besteht für den Vermieter die Gefahr, dass sein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die Zeit von Insolvenzantragsstellung bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens nur als – meist wertlose – Insolvenzforderung behandelt wird (§ 108 II InsO). Hier handelt es sich regelmäßig nur um eine Insolvenzforderung, da eine Masseverbindlichkeit entweder gemäß § 55 Absatz 1 Nr. 2 InsO ein bei Verfahrenseröffnung noch bestehendes Mietverhältnis voraussetzt oder der Insolvenzverwalter gemäß § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO die Mietsache trotz Beendigung des Mietverhältnisses noch in Besitz nimmt und den Vermieter gezielt von der Eigennutzung ausschließt.

Hier kommt es für den Vermieter zunächst entscheidend darauf an, ob das Gericht einen starken oder lediglich schwachen Insolvenzverwalter bestellt hat. Dies kann der Vermieter an dem Bestellungsbeschluß erkennen, welchen er sich beim Insolvenzgericht oder den Insolvenzverwalter umgehend nach Kenntnis vom vorläufigen Insolvenzverfahren beschaffen sollte.

Nur wenn ein starker Insolvenzverwalter das Mietobjekt in Besitz nimmt, um es für das Insolvenzverfahren zu nutzen, entsteht zugunsten des Vermieters eine werthaltige Masseverbindlichkeit, d.h. der Insolvenzverwalter muß nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens die Nutzungsentschädigung für die Zeit von Antragstellung bis zur Insolvenzeröffnung aus dem Vermögen des Schuldners bezahlen. Die Bestellung eines starken Insolvenzverwalters, die die Anordnung eines allgemeinen Verfügungsverbots gegen den Schuldner voraussetzt, stellt jedoch in der Praxis die absolute Ausnahme dar.

Meist spricht das Gericht im Eröffnungsstadium kein allgemeines Verfügungsverbot aus und beläßt dem Insolvenzverwalter damit eine gewollt schwache Rechtsposition. Dieser schwache Insolvenzverwalter kann i.d.R. keine Masseverbindlichkeit begründen, selbst wenn er es möchte. Sein Pflichtenkreis beschränkt sich darauf, den Verfügungen des Schuldners zuzustimmen (§ 21 II Nr. 1 InsO i.V.m. 21 II Nr.2 S.2 InsO). Auch wenn der schwache Insolvenzverwalter dem Vermieter erklärt, im Eröffnungsverfahren anfallende Mieten würden durch die Masse befriedigt, kann der Vermieter nicht mit der Befriedigung seiner Nutzungsentschädigungsansprüche rechnen. Solche Zusagen sind wertlos, dienen aber oft dazu, den Vermieter ruhig zu stellen. Sicher kann der Vermieter nur sein, wenn er für die Nutzung des Mietobjekts monatlich Zahlungen vom vorläufigen Insolvenzverwalter erhält, da er diese behalten darf.
Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist der Insolvenzverwalter zur unverzüglichen Herausgabe der gekündigten Mietflächen verpflichtet. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, kann dieser sogar zu einer persönlichen Haftung des Insolvenzverwalters nach § 60 I InsO führen, wenn er die Herausgabe schuldhaft erschwert oder vereitelt (BGH NJW 1998, 2213). Ein Schaden könnte etwa darin liegen, dass der Vermieter eine Anschlußvermietung nicht realisieren kann. Außerdem kann ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung entstehen, der als Masseforderung zu befriedigen ist. Allerdings hat der Vermieter nicht das Recht, die Abnahme der räume wegen einer nur unvollständigen Erfüllung der Räumungspflicht –etwa wegen der Zurücklassung von Abfällen, die schon der Schuldner auf dem Grundstück gelagert hat – zu verweigern.

 

2.1.2 Verwertung einer Barkaution

In der Insolvenz möchte der Vermieter meist wegen seiner Ansprüche die vom Mieter gestellte Sicherheit (Kaution) verwerten, z.B. wegen:

  • Rückständiger Mieten
  • Nutzungsentschädigung
  • Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen


Hier gelten folgende Grundsätze:
der Gläubiger behält eine einmal vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens erworbene Aufrechnungsbefugnis (§ 94 InsO);

die Aufrechnung ist auch dann zulässig, wenn zur Zeit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens eine oder beide der gegenüberstehenden, aufzurechnenden Forderungen aufschiebend bedingt oder noch nicht fällig sind(§ 95 Abs. 1 S.1 InsO); - der Gläubiger kann auch noch nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens die Aufrechnung erklären.

Beispiel: Die monatliche Miete beträgt € 2.000,00 und ist zum 3. Werktag im Voraus fällig. Der Mieter gerät in Rückstand mit den Mieten Juni und Juli (€ 4.000). Am 06. Juli kündigt der Vermieter wegen Zahlungsverzuges außerordentlich. Am 01. September wird das Insolvenzverfahren eröffnet. Das Mietobjekt wird am 30. September zurückgegeben. Der Vermieter kann also die Zahlung der Mieten Juni/Juli sowie der Nutzungsentschädigung August/September in Höhe von insgesamt € 8.000,- verlangen. Der Mieter hat eine Barkaution von € 10.000,00 gestellt.

Rechtslage: Die Mieten Juni/Juli und die Nutzungsentschädigung August (insgesamt € 6.000,-) sind vor Insolvenzeröffnung fällig geworden. Bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens (01.September) bestand eine Aufrechnungslage, da der Zahlungsanspruch des Vermieters (Mieten/Nutzungsentschädigung) dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters gegenüberstand. Letzterer war durch Beendigung des Mietverhältnisses vollwirksam entstanden, wenn auch noch nicht fällig(§ 94 InsO).

Auch für die Miete September, die erst nach Insolvenzeröffnung fällig geworden ist, kann der Vermieter die Kaution in Anspruch nehmen(§ 95 InsO), denn der Anspruch auf Zahlung der Miete für September ist bereits vor Verfahrenseröffnung entstanden (aufgrund des Mietvertrages). Auch der Kautionsrückzahlungsanspruch war bereits entstanden, wenngleich er noch nicht fällig war, so dass insoweit die Erleichterung nach § 95 Abs. 1 S. 1 InsO zur Anwendung gelangt.

Wäre der Kautionsrückzahlungsanspruch jedoch schon vor der Miete September fällig geworden, würde die Aufrechnung ausscheiden (95 Abs. 1 S. 3 InsO).

Fällig wird der Kautionsrückzahlungsanspruch nicht mit Beendigung des Mietverhältnisses, sondern erst in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter überblicken kann, ob er zur Befriedigung seiner Ansprüche auf die Sicherheit zurückgreifen muss, also vorliegend sicherlich nicht vor Rückgabe des Mietobjekts. Bei einer Barkaution kann der Vermieter regelmäßig davon ausgehen, sie voll für rückständige Mieten in Anspruch nehmen zu können.

2.1.3 Bürgschaft

Hat der Vermieter von Dritter Seite zur Erfüllung der Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag eine Bürgschaft erhalten, so kann er diese für alle Forderungen aus dem Mietverhältnis unabhängig davon in Anspruch nehmen, ob das Mietverhältnis vor oder nach Insolvenzeröffnung endet. Die Inanspruchnahme einer solchen Sicherheit ist keine Aufrechnung, so dass die §§ 94 ff. InsO nicht anwendbar sind.

2.1.4 Behandlung von Abwicklungsansprüchen

Steht der Vermieter ohne Sicherheiten dar, hängt die Befriedigung seiner Ansprüche maßgeblich davon ab, ob er von Insolvenzverwalter aus der Masse bedient werden oder ob er seine Forderungen lediglich als bloße Insolvenzforderung zur Tabelle anmelden muss. Im Grundsatz gilt, dass aus zum Zeitpunkt der Verfahrenseröffnung beendeten Mietverhältnissen keine Ansprüche gegen die Masse entstehen können, der Vermieter also wie jeder Gläubiger auf die Quote verwiesen ist.

Typische Fallgruppen:

Schönheitsreparaturen

Ein Anspruch wegen nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen (oder nicht erfüllten Rückbauansprüchen) wird grundsätzlich nicht als Masseschuld, sondern lediglich als Insolvenzforderung behandelt. Dies gilt auch dann, wenn der Insolvenzverwalter den Mietvertrag zunächst fortgeführt hat und die Arbeiten bei Beendigung des Mietverhältnisses zu verrichten bzw. in entsprechender Höhe durch den Mieter zu vergüten waren.

Schadensersatzansprüche wegen Zerstörung oder Beschädigung der Mietsache

Trat der Schaden vor Insolvenzeröffnung oder erst nach Vertragsbeendigung ein, so ist der Anspruch bloße Insolvenzforderung. Liegt das schädigende Ereignis jedoch in der Zeit zwischen Insolvenzeröffnung und Vertragsende (das Mietverhältnis besteht zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung also noch, vgl. unten), dann wird die Forderung zur Masseverbindlichkeit gemäß § 55 Absatz 1 Nr. 2 InsO, weil die Obhutspflicht aus dem noch laufenden Mietvertrag mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens auf den Insolvenzverwalter übergeht und der Schaden auf der Verletzung der Obhutspflicht beruht.

Altlastenbeseitigung

Der Rückgabeanspruch des Vermieters gemäß § 542 Absatz 1 BGB umfasst nicht nur die Räumung, sondern auch die Beseitigung aller Abfälle von gemieteten Grundstücken und Kontaminationen (z.B. bei industriell genutzten Grundstücken). Der eigentliche Räumungsanspruch (gerichtet auf Herausgabe) begründet keine Masseverbindlichkeit, sondern gewährt dem Vermieter ein Aussonderungsrecht. Dieses beschränkt sich dem Umfang nach stets auf die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes am Grundstück, so dass die mit der Altlastenbeseitigung verbundenen Kosten regelmäßig bloße Insolvenzforderungen darstellen. Die Insolvenzmasse haftet nur, wenn der Verwalter den Zustand durch ihm zuzurechnende Handlungen verursacht hat (BGH ZIP 2001, 1469). Wegen dieser Entscheidung sollte der Vermieter im eigenen Interesse bei kontaminationsrelevanter Nutzung des Mietobjekts (z.B. Tankstelle, Lagerhalle), den Zustand der Mietsache bei Verfahrenseröffnung dokumentieren, um Ansprüche gegen die Masse zu sichern. Stellt der Vermieter bezogen auf diesen Zeitpunkt keine Verunreinigungen fest, ergeben sich solche jedoch bei späterer Herausgabe und weiterer Nutzung durch den Insolvenzverwalter, so sind die Kosten der Beseitigung der Kontaminationen Masseverbindlichkeiten, die gegenüber dem Insolvenzverwalter geltend zu machen sind (siehe weiter unten 2.2.). Denn der Herausgabeanspruch aus § 546 I BGB geht im Insolvenzverfahren nicht weiter als der Eigentumsherausgabeanspruch aus § 985 BGB (BGH NZM 2001,856).

2.2 Laufende Gewerbemietverhältnisse im Insolvenzeröffnungsverfahren

Ein zum Zeitpunkt der Bestellung eines vorläufigen Insolvenzverwalters noch bestehendes Mietverhältnis wird im Insolvenzeröffnungsverfahren in vielen Dingen ähnlich behandelt wie ein bereits gekündigtes.

2.2.1 Zahlungsansprüche

Mietverpflichtungen, die während des Eröffnungsverfahrens entstehen, sind regelmäßig bloße Insolvenzforderungen und werden daher nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens nur mit der allgemeinen Quote bedient. Davon gibt es jedoch eine Ausnahme in § 55 Absatz 2 InsO:
„Verbindlichkeiten, die von einem Insolvenzverwalter begründet worden sind, auf den die Verfügungsbefugnis über das Vermögen des Schuldners übergegangen ist, gelten nach der Eröffnung des Verfahrens als Masseverbindlichkeiten. Gleiches gilt für Verbindlichkeiten aus einem Dauerschuldverhältnis, soweit der vorläufige Insolvenzverwalter für das von ihm verwaltete Vermögen die Gegenleistung in Anspruch genommen hat.“

Nach dieser Vorschrift können unter gewissen Umständen Zahlungsansprüche aus Mietverträgen in voller Höhe aus der Masse ersetzt verlangt werden. Zu unterscheiden ist nach der Art des eingesetzten Insolvenzverwalter.

Ein schwacher Insolvenzverwalter kann ohne Mitwirkung des Insolvenzgerichts keine Masseverbindlichkeiten begründen. Dies gilt auch dann, wenn der Schuldner (Mieter) mit Zustimmung des vorläufigen Insolvenzverwalters die Mietsache während des Eröffnungsverfahrens weiter nutzt.

Masseverbindlichkeiten kann der schwache Insolvenzverwalter grundsätzlich nur dadurch begründen, dass er im Eröffnungsverfahren einen neuen Mietvertrag abschließt und er hierzu vom Insolvenzgericht ausdrücklich ermächtigt ist. Dazu wird er regelmäßig keine Veranlassung haben.

Anders sieht die Situation aus, wenn ein starker Insolvenzverwalter bestellt wird. Seinen Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis muss der starke vorläufige Verwalter in voller Höhe nachkommen. Der Vermieter ist insoweit geschützt und muss sich nicht auf die Anmeldung zur Insolvenztabelle verweisen lassen. Voraussetzung für einen Zahlungsanspruch ist allerdings, dass der vorläufige Insolvenzverwalter die Leistung des Vertragspartners für die Insolvenzmasse „in Anspruch“ nimmt. Ein Problem ergibt sich, weil die meisten Verwalter bezüglich der Nutzung des Mietobjektes keinerlei Erklärungen abgeben. Allerdings kann es auch nicht richtig sein, dass der vorläufige Verwalter sich unter Berufung darauf, die Nutzung der Mietsache sei ohne sein Einverständnis erfolgt, der Verpflichtung gemäß § 55 Abs. 2 InsO entziehen kann. Man versucht, die Probleme analog § 545 BGB zu lösen. Danach soll es sich bei dem Zahlungsanspruch des Mietvertragspartners gegen den vorläufigen Insolvenzverwalter um eine Masseverbindlichkeit handeln, wenn der vorläufige Verwalter die Nutzung der Mietsache durch den Schuldner länger als 2 Wochen ab Kenntnis über den Bestand des Mietverhältnisses duldet, ohne sich hinsichtlich der Anerkennung der Masseverbindlichkeit gegenüber dem Gläubiger zu äußern. Deshalb ist es empfehlenswert, den vorläufigen Verwalter so früh wie möglich über das Vertragsverhältnis und die vereinbarte Leistungspflicht des Schuldners zu informieren und ihn darauf hinzuweisen, dass man einer weiteren Nutzung der Mietsache nur zustimmt, wenn die Verpflichtung zur Zahlung der vereinbarten Miete als Masseverbindlichkeit in voller Höhe anerkannt wird. Dem Insolvenzverwalter sollte eine Erklärungsfrist von 2 Wochen gesetzt werden. Es empfiehlt sich, das Schreiben so zuzustellen, dass der Nachweis der Zustellung geführt werden kann.

Für den Vermieter ergibt sich die Notwendigkeit, kurzfristig zu klären, ob ein starker oder schwacher Verwalter eingesetzt wurde.

Gibt der vorläufige (starke) Verwalter die Mietsache zurück, um Masseverbindlichkeiten nicht entstehen zu lassen, so handelt es sich bei dem bis dahin entstandenen Zahlungsanspruch des Vermieters um eine bloße Insolvenzforderung.

2.2.2 Kündigungsmöglichkeiten im Insolvenzeröffnungsverfahren

Das laufende Insolvenzeröffnungsverfahren begründet für keine der Vertragsparteien ein außerordentliches Kündigungsrecht, so dass eine Kündigung nur nach den allgemeinen gesetzlichen Regeln oder vertraglichen Vereinbarungen möglich ist, also etwa Zahlungsverzug.

Nicht selten finden sich jedoch Kündigungsklauseln in Gewerbemietverträgen. Danach soll die Eröffnung des Insolvenzverfahrens oder gar bereits die Einleitung eines derartigen Verfahrens den Vertragspartner zu einer vorzeitigen Kündigung oder einem Rücktritt berechtigen. Derartige Klauseln verstoßen jedenfalls gegen den Sinn und Zweck des § 112 InsO, der verhindern soll, dass die wirtschaftliche Einheit im Besitz des Schuldners zu Lasten der Gläubigergemeinschaft gegen den Willen des Insolvenzverwalter vorzeitig auseinandergerissen wird. Der Insolvenzverwalter soll entscheiden, ob das Mietverhältnis für den Weiterbestand des Unternehmens erhalten bleiben soll. Überwiegend werden derartige Klauseln deshalb für unwirksam gehalten.

Nach dem Insolvenzantrag kann der Vermieter kündigen, wenn Zahlungsverzug in einem Umfang eintritt, der für sich allein betrachtet die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges rechtfertigt (z.B. 2 Monatsmieten Rückstand), und zwar unabhängig davon, ob das Gericht einen starken oder schwachen Insolvenzverwalter bestellt hat (BGH NZM 2002, 859).

Verschiedene Konstellationen sind in der Praxis denkbar, wenn der Insolvenzverwalter das Mietverhältnis fortführen möchte. Zu unterscheiden ist zwischen dem starken und dem schwachen Insolvenzverwalter:

Starker Insolvenzverwalter: Der starke Insolvenzverwalter wird die Mieten ab Antragstellung begleichen, um eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses zu vermeiden. Mietrückstände vor Antragstellung muss er nicht ausgleichen, hier handelt es sich um bloße Insolvenzforderungen.

Schwacher Verwalter: Auch der schwache Insolvenzverwalter darf unter bestimmten Umständen die laufende Miete entrichten, wenn er das Mietobjekt nicht aufgeben möchte. Der schwache Insolvenzverwalter kann sich allerdings in einem Dilemma befinden. Einerseits möchte er die von ihm gegenüber den anderen Gläubigern zu rechtfertigende Entscheidung, die Masse durch vorbehaltlose Zahlung des vollen Mietzinses zu belasten, nicht endgültig treffen, sich andererseits aber gleichwohl die Nutzung des Mietobjektes bis zur Eröffnung des Verfahrens sichern. Er könnte die Kündigung des Vermieters hinauszögern, indem er immer eine Monatsmiete verspätet zahlt, um zu vermeiden, dass er mit zwei Monatsmieten in Rückstand gerät. Mancher Insolvenzverwalter hat dabei im Sinn, die im Eröffnungsverfahren geleisteten Zahlungen nach Insolvenzeröffnung anzufechten und in voller Höhe zurückfordern. Mit einer solchen Verfahrensweise schlägt er einerseits dem Vermieter die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung für die Dauer des Eröffnungsverfahrens aus der Hand, sichert sich aber andererseits die Möglichkeit der Rückforderung des Mietzinses nach Insolvenzeröffnung. Umstritten ist, ob ein solches widersprüchliches Verhalten zulässig ist. Die Rechtslage ist noch ungeklärt. Welche Reaktionsmöglichkeiten stehen dem Vermieter bei einem solchen Verhalten des Insolvenzverwalters zu ? Sogenannte Bargeschäfte sind auch dem vorläufigen schwachen Insolvenzverwalter gemäß § 142 InsO erlaubt. Bei pünktlichen Zahlungen des Insolvenzverwalters vor Verfahrenseröffnung handelt es sich um sogenannte Bargeschäfte gemäß § 142 InsO (BGH NZM 2002, 859), auch wenn die Zahlung einer Miete für die Nutzung einer Immobilie vorgenommen wird. Dies wird als eine Leistung des Schuldners angesehen, für die unmittelbar eine gleichwertige Gegenleistung in sein Vermögen gelangt (Nutzung). Zeitnahe Zahlungen darf der Vermieter deshalb nicht ablehnen und der Insolvenzverwalter kann eine solche Zahlung auch nicht nachträglich anfechten. Erfolgt die Zahlung allerdings deutlich später als zum vereinbarten Fälligkeitszeitpunkt (i.d.R. 3. Werktag nach Mietvertrag), kann der Vermieter die Zahlung wegen der Anfechtungsgefahr zurückweisen, um sich das Kündigungsrecht vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens offen zu halten. Er beraubt sich mit einer Kündigung vor Eröffnung des Verfahrens allerdings der Chance, die Mieten ab Eröffnung als Masseverbindlichkeit geltend machen zu können (dazu unter 2.3.).

2.3 Laufende gewerbliche Mietverhältnisse nach der Entscheidung über Eröffnungsantrag

Nach Abschluss des Insolvenzeröffnungsverfahrens entscheidet das Insolvenzgericht durch Beschluss über den Eröffnungsantrag, in dem es entweder den Antrag mangels einer die Kosten des Verfahrens deckenden Masse abweist oder aber das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners eröffnet.

2.3.1 Abweisung mangels Masse

Reicht das Vermögen des Schuldners voraussichtlich nicht aus, um die Kosten des Insolvenzverfahrens zu decken, wird das Verfahren mangels Masse abgewiesen. Bestehende Verträge laufen weiter und sind –theoretisch - zu kündigen.

War ein starker vorläufiger Insolvenzverwalter bestellt, so gibt es eine Besonderheit. Hat der vorläufige Verwalter ausdrücklich das Mietobjekt genutzt, so hat er Masseverbindlichkeiten begründet, die nun zu befriedigen sind. Reicht die vorläufig verwaltete Masse nicht aus, um die Verbindlichkeiten nach § 25 Absatz 2 InsO zu begleichen, so sind die vorhandenen Mittel nach § 209 Absatz 1 Nr. 1 und 3 InsO zu verteilen. Danach sind zunächst die Verfahrenskosten (Gerichtskosten und Verwaltervergütung) und danach alle übrigen Masseverbindlichkeiten zu begleichen. In den meisten Fällen bleibt dann für den Vermieter nichts mehr übrig. Ob die Verteilung korrekt erfolgte, kann man prüfen, indem man als Gläubiger eine Abschrift des Verwalterberichtes vom Insolvenzgericht anfordert.

Die Kündigungsbefugnis lebt wieder auf, auch bezüglich der Altrückstände, so dass § 112 InsO keine Anwendung mehr findet. Die Kündigung ist wieder an den Schuldner zu richten. Handelt es sich um eine Person des Handelsrechts (GmbH, Aktiengesellschaft etc. ), werden diese Kraft Gesetzes gelöscht, allerdings sind die bisherigen gesetzlichen Vertreter (Geschäftsführer oder Vorstand) zur Liquidation verpflichtet und hinsichtlich der Kündigungserklärung weiterhin empfangsberechtigt. Praktisch werden diese sich nur in den seltensten Fällen noch kümmern, so dass der Vermieter gut daran tut, sich selbst so schnell und kostengünstig wie möglich wieder in den Besitz des Mietobjektes zu bringen.

2.3.2 Eröffnung des Insolvenzverfahrens

Für den Bereich des Mietrechts über unbewegliche Gegenstände und Räume bilden die §§ 108, 109 InsO wichtige Ausnahmetatbestände für die Wirksamkeit/Kündbarkeit im Verhältnis zur generalklauselartigen Regelung des § 103 InsO.

Nach diesen Ausnahmetatbeständen besteht ein solcher Mietvertrag über den Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung hinaus mit Wirkung für die Masse fort. Zu beachten ist allerdings, dass der Insolvenzverwalter in manchen Fällen den Vertragsschluss nach den Vorschriften der §§ 129 ff. InsO anfechten kann.

Die nach der Verfahrenseröffnung entstehenden Ansprüche des Vermieters werden zu Masseverbindlichkeiten, wohingegen die vor diesem Zeitpunkt aufgelaufenen Ansprüche bloße Insolvenzforderungen sind, wenn nicht der starke vorläufige Insolvenzverwalter die gemieteten Räumlichkeiten im Eröffnungsverfahren in masseschuldbegründender Weise genutzt hat.

2.3.2.1 Insolvenzschuldner als Mieter

Sonderkündigungsrechte nach Insolvenzeröffnung

Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens bestehen Rücktrittsrechte des Vermieters/Insolvenzverwalters, wenn das Mietobjekt noch nicht an den Mieter überlassen wurde (§ 109 Abs. 2 InsO). Wurde das Mietobjekt übergeben, steht nur noch dem Insolvenzverwalter ein insolvenzbedingtes Sonderkündigungsrecht zu (§ 109 Abs. 1 InsO).

Rücktrittsrechte bei nicht übergebener Mietsache

War das Mietobjekt bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens dem Schuldner noch nicht überlassen, so steht sowohl dem Vermieter als auch dem Insolvenzverwalter ein gesetzliches Rücktrittsrecht zu (§ 109 Abs. 2 InsO). Die Erklärung des Vermieters ist gegenüber dem Insolvenzverwalter abzugeben (§ 80 Abs. 1 InsO).

Übt der Vermieter den Rücktritt aus, so hat er keinerlei Schadensersatzansprüche, die er zur Insolvenztabelle anmelden könnte. Dieses ist unproblematisch in Fällen, in denen der Vermieter vor der Vermietung noch keinen größeren Aufwand betrieben hatte. Falls er allerdings in Erwartung eines längerfristigen Mietverhältnisses größere Investitionen bereits getätigt hat, dann muss er sich den Rücktritt gut überlegen und darauf hoffen, dass der Insolvenzverwalter den Rücktritt erklärt, damit dem Vermieter die Schadensersatzansprüche, die er zur Insolvenztabelle anmelden kann, erhalten bleiben. Für die Überlegung ist entscheidend die zu erwartende Quote, die Möglichkeit zur kurzfristigen Neuvermietung und die Höhe des eintretenden Schadens.

Übt der Insolvenzverwalter den Rücktritt aus, entsteht ein Schadensersatzanspruch für den Vermieter als Insolvenzforderung.

Unabhängig davon, wer den Rücktritt ausübt, entsteht ein Rückabwicklungsverhältnis. Wechselseitig erbrachte Leistungen sind zurückzugewähren (zum Beispiel Vorauszahlungen auf den Mietzins oder Mietkaution).

Wichtig ist § 109 Abs. 2 Satz 3 InsO. Jeder Vertragsteil muss dem anderen auf dessen Verlangen innerhalb von 2 Wochen erklären, ob er sein Rücktrittsrecht ausüben will. Gibt der Aufgeforderte diese Erklärung nicht innerhalb der Frist ab, so verliert er sein Rücktrittsrecht. Die Frist beginnt nicht automatisch mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens, sondern mit Zugang der Aufforderung beim Empfänger. Der Insolvenzverwalter kann den Vermieter nicht mit dem Hinweis vertrösten, er möge zunächst den Berichtstermin, der erst einige Wochen nach Insolvenzeröffnung durchgeführt wird, abwarten. Im Berichtstermin wird die grundsätzliche Entscheidung getroffen, ob das Unternehmen fortgeführt wird oder nicht. Ein so langes Zuwarten wird dem Vermieter vom Gesetzgeber nicht zugemutet. Folgende Konsequenzen sind als Aufforderung des Vermieters an den Insolvenzverwalter, sich zum Rücktritt zu erklären, denkbar:

  • Tritt der Insolvenzverwalter zurück, so hat der Vermieter Schadensersatzforderungen als Insolvenzforderungen.
  • Schweigt der Insolvenzverwalter, so besteht das Mietverhältnis fort und kann von ihm nur nach § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden. Für die Zeit bis zum Ablauf dieser Kündigungsfrist ist zwar die Miete als Masseverbindlichkeit zu bezahlen, jedoch trägt der Vermieter stets das Risiko, dass Massearmut eintritt, bei der die Kosten für Gericht und Verwalter vorrangig zu begleichen sind. Ist wahrscheinlich, dass die Insolvenzmasse nicht groß und die Sanierungschancen gering sind, empfiehlt es sich für den Vermieter, selbst vom Vertrag zurückzutreten, auch wenn er dann keinerlei Schadensersatzforderungen mehr anmelden kann. Jedenfalls ist er dann in der Lage, kurzfristig eine Neuvermietung anzustreben.
  • Die Aufforderung zum Rücktritt gegenüber dem Insolvenzverwalter bedeutet kein Verzicht auf die Ausübung des eigenen Rücktrittsrechts.


Wird das Mietobjekt erst nach der Verfahrenseröffnung an den Insolvenzverwalter übergeben, besteht kein Sonderkündigungsrecht. Dies führt zu folgenden praktischen Konsequenzen: Weiß der Vermieter, dass der Mieter einen Insolvenzantrag gestellt hat und muss er mit der Möglichkeit einer Verfahrenseröffnung rechnen, so sollte er die Räumlichkeiten dem Mieter keinesfalls übergeben, sondern bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens warten und sich danach mit dem Insolvenzverwalter abstimmen. Erklärt der Insolvenzverwalter nach Eröffnung, dass er die gemieteten Räume nicht annehmen will, so kann der Vermieter vom Vertrag zurücktreten und seinen Mietausfallschaden als Schadensersatzanspruch zur Tabelle anmelden. Dies ist für ihn die wirtschaftlichste Lösung, um den Schaden in Grenzen zu halten. Erklärt der Insolvenzverwalter den Rücktritt vom Vertrag, so stehen dem Vermieter ebenfalls Schadensersatzansprüche zu. Nimmt der Insolvenzverwalter die Mietsache hingegen an, so kann er sich nicht mehr auf das Sonderkündigungsrecht berufen. Der Insolvenzverwalter muss sich dann an die vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen halten.

Kündigungsrecht des Insolvenzverwalters bei übergebener Mietsache

Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens darf der Insolvenzverwalter das Mietverhältnis jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist beenden. Die außerordentliche Kündigung des Mietvertrages durch den Insolvenzverwalter nach § 109 Abs. 1 InsO ist nicht auf den erstmöglichen Termin nach Verfahrenseröffnung beschränkt, sondern kann während des gesamten Insolvenzverfahrens ausgeübt werden. Die Kündigungsfrist ergibt sich aus § 580a Abs. 4 BGB. Die Kündigungsfrist beträgt demnach 6 Monate zum Ende des Kalendervierteljahres bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume (§ 580a Abs. 2 BGB) oder 3 Monate bei sonstigen gewerblichen Mietverhältnissen (§ 580a Abs. 1 Ziffer 3 BGB).

Unterlassene Kündigung bei erkennbarer Masseunzulänglichkeit

Der Vermieter hat gemäß § 55 Abs.1 Nr.2 InsO einen Anspruch auf bevorzugte Befriedigung seiner nach Verfahrenseröffnung entstehenden Mietzinsforderungen als Masseverbindlichkeit. Zu beachten ist allerdings § 90 InsO (Vollstreckungsverbot). Dies gilt auch dann, wenn der Insolvenzverwalter die Mietflächen gar nicht mehr benötigt, ihm die entsprechenden Verbindlichkeiten geradezu aufgedrängt werden durch die InsO. Dies kann die Masse erheblich belasten. Der Insolvenzverwalter wird gemäß §§ 208 InsO die Masseunzulänglichkeit anzeigen, wenn die Masse nicht ausreicht. Dies Anzeige stellt eine wichtige Zäsur dar. 

Ansprüche bis zur Anzeige der Masseunzulänglichkeit

Vor Eingang der Anzeige begründete Masseverbindlichkeiten, zu denen auch die Mietzinsforderungen gehören, sind als Altmasseverbindlichkeiten gemäß § 209 Abs. 1 Nr.3 InsO zu befriedigen. Der Vermieter muß in einem solchen Fall mit einer beschränkten Befriedigung seiner Forderungen rechnen.

Ansprüche nach Anzeige der Masseunzulänglichkeit

Keine Einschränkungen wegen der Masseunzulänglichkeit des Insolvenzverwalters müssen aber zunächst die Neumassegläubiger des § 209 Abs. 1 Nr. 2 InsO hinnehmen, deren Ansprüche nach Anzeige der Masseunzulänglichkeit neu begründet worden sind. Dazu gehören Vermieter jedoch regelmäßig nicht, da der Abschluß des Mietvertrages meist geraume Zeit vor der Anzeige der Masseunzulänglichkeit erfolgt ist. Neumassegläubiger werden Vermieter dann nur noch unter den Voraussetzungen des § 209 Abs.2 Nr. 1 und 2 InsO, nämlich:

Eine Neumasseverbindlichkeit entsteht, wenn der Insolvenzverwalter es nach Anzeige der Masseunzulänglichkeit unterläßt, das Mietverhältnis zum nächst zulässigen Termin zu kündigen. Es sind dann die Mietzinsforderungen als Neumasseverbindlichkeiten zu befriedigen, die nach dem Termin entstehen, zu dem die Kündigung wirksam geworden wäre, und zwar ungeachtet der Tatsache, ob der Insolvenzverwalter die Mietflächen tatsächlich nutzt. Nutzt der Insolvenzverwalter das Mietobjekt nach Anzeige der Masseunzulänglichkeit, sind auch die während dieser Zeit entstehenden Mietforderungen als Neumasseverbindlichkeiten zu befriedigen. Des ist schon dann der Fall, wenn der Insolvenzverwalter sich trotz des noch laufenden Mietverhältnisse nicht aktiv bemüht das Mietobjekt an den Vermieter herauszugeben. Die Anforderungen an den Insolvenzverwalter sind in solchen Fällen recht streng.

Haftung des Insolvenzverwalters

Entsteht dem Vermieter, der ansonsten als Massegläubiger Anspruch auf Befriedigung seiner Forderung in voller Höhe hätte, dadurch ein Schaden, dass der Insolvenzverwalter von seinem Sonderkündigungsrecht keinen oder zu spät Gebrauch macht und wird seine Forderung nicht durch die Masse befriedigt, so kann sich der Insolvenzverwalter gemäß § 61 InsO persönlich schadensersatzpflichtig gemacht haben.

Rechtsfolgen der Kündigung bei mehreren Personen auf Mieterseite

Praxisrelevant ist die Frage, ob die Kündigung auch dann zulässig ist, wenn es sich um von mehreren Personen gemietete Räumlichkeiten handelt, von denen lediglich einer insolvent wird (zum Beispiel Praxisgemeinschaft). Die Einzelheiten sind hier sehr umstritten. Teils wird die Auffassung vertreten, dass der Insolvenzverwalter berechtigt ist, das gesamte Mietverhältnis – auch für die nicht insolventen Mieter – zu kündigen. Überzeugend ist eher die Auffassung, dass die Kündigung des Insolvenzverwalter nur dazu führt, dass derjenige (Mit-) Mieter aus dem Vertrag ausscheidet, der insolvent geworden ist, und das Mietverhältnis im Übrigen zwischen dem Vermieter und den verbleibenden Mietern fortgesetzt wird. Da dieser Streit noch nicht entschieden ist, sind diejenigen Mitmieter, die nicht insolvent werden, von einer Kündigung des Insolvenzverwalters ernstlich bedroht, wenn sie keine vertragliche Vorsorge getroffen haben.

Eine mieterfreundliche Gestaltung des Mietvertrages könnte wie folgt aussehen:

  • Für den Fall, dass über das Vermögen eines der Mieter das Insolvenzverfahren eröffnet wird und der Insolvenzverwalter von seinem Sonderkündigungsrecht gemäß § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO Gebrauch macht, sind sich die Vertragsparteien einig, dass eine entsprechende Kündigung für die übrigen Mitmieter keine Rechtswirkung entfaltet und das Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und allen übrigen Mietern zu gleichen Konditionen über den Kündigungszeitpunkt bezüglich des insolventen Mieters hinaus unverändert fortbesteht.
  • Der Vermieter verpflichtet sich für diesen Fall bereits jetzt, den verbliebenen Mietern die Aufnahme eines neuen Mieters zu ermöglichen und einen von diesen gemeinsam zu benennenden Nachmieter zu den bisherigen vertraglichen Konditionen zu akzeptieren, sofern dieser Gewähr dafür bietet, die mietvertraglichen Verpflichtungen zu erfüllen.
  • Sollten die übrigen Mieter aufgrund des insolvenzbedingten Ausscheidens eines Mieters zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht in der Lage sein oder ist ihnen dies nicht zuzumuten, so wird ihnen ein außerordentliches Kündigungsrecht bis zu 3 Monaten nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingeräumt. Dabei können sie sich entweder der Kündigungserklärung des Insolvenzverwalters anschließen oder eine eigene Kündigungserklärung abgeben. Die Kündigung kann in diesem Fall entsprechend der gesetzlichen Kündigungsfrist des § 580a Abs. 4 in Verbindung mit Abs. 2 BGB zum 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres erfolgen.
  • Die Beteiligten sind sich darüber einig, dass die mietvertraglichen Verpflichtungen aller übrigen Mieter als Gesamtschuldner durch das insolvenzbedingte Ausscheiden eines Mieters nicht berührt werden.
  • Eventuelle Schadensersatzansprüche zwischen Vermieter und den verbliebenen Mietern für den Fall des insolvenzbedingten Ausscheidens eines Mitmieters bestehen nicht. Dabei bleibt es dem Vermieter unbenommen, weitergehende Schadensersatzansprüche im Insolvenzverfahren des ausgeschiedenen Mieters zu verfolgen.
  • Machen die übrigen Mieter jedoch von ihrem Sonderkündigungsrecht nach Abs. 3 Gebrauch, so verpflichten sie sich als Gesamtschuldner zur Zahlung eines pauschalierten Schadensersatzes von 3 Monatsmieten an den Vermieter.


Eine vermieterfreundliche Gestaltung des Mietvertrages könnte wie folgt aussehen:

Für den Fall, dass über das Vermögen eines der Mieter das Insolvenzverfahren eröffnet wird und der Insolvenzverwalter von seinem Sonderkündigungsrecht gemäß § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO Gebrauch macht, sind sich die Vertragsparteien einig, dass eine entsprechende Kündigung für die übrigen Mitmieter keine Rechtswirkung entfaltet und das Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und allen übrigen Mietern zu gleichen Konditionen über den Kündigungszeitpunkt bezüglich des insolventen Mieters hinaus unverändert fortbesteht.

Auch der Vermieter kann daran interessiert sein, das Mietverhältnis mit den nicht insolventen Mietern fortzusetzen, wobei die Aufnahme weiterer Partner nicht schon im Ursprungsvertrag geregelt werden muß, sondern den Verhandlungen im Zusammenhang mit dem Ausscheiden des insolventen Mieters vorbehalten bleiben kann. 

Schadensersatzanspruch des Vermieters als Insolvenzforderung

Kündigt der Insolvenzverwalter, so entsteht ein Schadensersatzanspruch des Vermieters gemäß § 109 Abs. 1 Satz 3 InsO. Der Vermieter ist so zu stellen, als wäre das Vertragsverhältnis nicht vorzeitig, sondern zu dem für eine Kündigung des Schuldners maßgeblichen Zeitpunkt aufgelöst worden, wobei sich der Vermieter Nutzungen, die er gezogen oder schuldhaft nicht gezogen hat, anrechnen lassen muss, zum Beispiel bei einer Weitervermietung. Steht eine Weitervermietung noch nicht fest, kann der Vermieter seinen Anspruch gleichwohl geltend machen, um die Anmeldefristen zu wahren. Anmeldefristen sind allerdings keine Ausschlussfristen. Vielmehr kann eine Forderung jederzeit bis zum Abschluss des Insolvenzverfahrens nachträglich zur Tabelle angemeldet werden, was lediglich geringe Gerichtskosten verursacht. Die Schadensersatzforderung ist eine bloße Insolvenzforderung. Soweit der Gewerbemietvertrag für den Fall der außerordentlichen Kündigung eine Vertragsstrafe vorsieht, ist diese im Insolvenzfalle nicht wirksam.

Vermieterpfandrecht

Das Pfandrecht geht durch die Insolvenz nicht unter und kann im eröffneten Insolvenzverfahren geltend gemacht werden. Es ist allerdings gemäß § 50 Abs. 2 InsO auf den Zeitraum der letzten 12 Monate vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens beschränkt und umfasst ausdrücklich nicht den Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen vorzeitiger Beendigung des Mietvertrages nach § 109 InsO. Die Geltendmachung des Vermieterpfandrechts begründet ein Absonderungsrecht. Das Verwertungsrecht steht hingegen gemäß § 166 Abs. 1 InsO allein dem Insolvenzverwalter zu. Der Vermieter darf also die Sachen nicht aus dem Mietobjekt entfernen, auch kann er der Entfernung nicht widersprechen. Das Pfandrecht muss gegenüber dem Insolvenzverwalter ausgeübt werden.

Aus dem Erlös der verwerten Sache darf der Insolvenzverwalter die Kostenbeiträge nach § 171 Abs. 1 und 2 InsO sowie die hierauf entfallene Umsatzsteuer entnehmen. Der verbleibende Betrag ist an den Vermieter auszukehren. Von den Feststellungskosten nach § 171 Abs. 1 InsO sind die Kosten der inventarmäßigen Feststellung des Gegenstandes und die Feststellung des Absonderungsrechts selber umfasst. Dies ist mit erheblicher Arbeit verbunden. Die vom Gesetzgeber hierfür veranschlagten 4 % des Bruttoerlöses sind sicherlich nicht zu niedrig. Eine Erhöhung oder Verringerung kommt nicht in Betracht. Anders ist dies bei den Verwertungskosten nach § 171 Abs. 2 InsO. Die Pauschale in Höhe von 5 % des Bruttoerlöses ist den tatsächlichen Kosten anzupassen. Der Vermieter kann eine Reduzierung bei geringerem Aufwand verlangen, der Insolvenzverwalter kann hingegen höhere Kosten ansetzen, wenn sie entstanden sind. Voraussetzung ist aber eine erhebliche Abweichung, ansonsten bleibt es bei der Pauschale (weniger als 2,5 % oder mehr als 10 %).

Das Vermieterpfandrecht darf im Insolvenzverfahren nicht unterschätzt werden. So ist nach der Rechtsprechung davon auszugehen, dass der Berechtigte eines Raumsicherungsvertrages das Eigentum an den eingebrachten Sachen des Mieters oder dessen Anwartschaft nur belastet mit dem Vermieterpfandrecht erwirbt (BGH NJW 1992,1156; BGH NZM 2004,224; OLG Düsseldorf NJW-RR 1998,559).

Hinterlegte Miet(Bar-)kaution

Kündigt der Insolvenzverwalter den Mietvertrag, ist die Kaution vom Vermieter an den Insolvenzverwalter zurückzuzahlen. Man könnte daran denken, dass in diesen Fällen eine Aufrechnung ausscheidet, weil § 96 Abs. 1 InsO bestimmt, dass eine Aufrechnung unzulässig ist, wenn der Gläubiger (Vermieter) etwas erst nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens zur Masse schuldig wird (nämlich Rückzahlung der Kaution). Dies trifft jedoch nicht zu, weil § 96 Abs. 1 Nr.1 InsO voraussetzt, dass die Forderung der Insolvenzmasse gegen den Vermieter erst nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstanden ist. Entstanden ist bzw. begründet wurde der Kautionsrückzahlunganspruch jedoch bereits mit Abschluß des Mietvertrages und Bezahlung Aushändigung der Kaution an den Vermieter. Der Kautionsrückzahlungsanspruch ist nur aufschiebend bedingt durchsetzbar bei Beendigung des Mietverhältnisses. Somit liegt nicht ein Fall des § 96 Abs. 1 Nr. 1 InsO vor, vielmehr ist hier § 95 Abs. 1 S.1 InsO einschlägig, wonach die Aufrechnung dann möglich ist, wenn sich zum Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens zwei Forderungen gegenüberstehen, wenn die eine zwar entstanden jedoch nicht fällig ist (Anspruch auf Zahlung der Miete/Nutzungsentschädigung für den Zeitraum nach Insolvenzeröffnung) und die andere entstanden, wenn auch aufschiebend bedingt durchsetzbar ist (Kautionsrückzahlungsanspruch).

Bezüglich der Aufrechenbarkeit gelten also die gleichen Grundsätze wie bei Beendigung des Mietverhältnisses vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens (vgl. Ziff. 2.1.2).

Bürgschaft

Hat der Vermieter von Dritter Seite zur Erfüllung der Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag eine Bürgschaft erhalten, so kann er diese unbeschadet der gesetzlichen Beschränkung des § 96 Abs. 1 Nr. 1 InsO für alle Forderungen aus dem Mietverhältnis unabhängig davon in Anspruch nehmen, ob das Mietverhältnis vor oder nach Insolvenzeröffnung endet. Die Inanspruchnahme einer solchen Sicherheit ist keine Aufrechnung.

Kein insolvenzbedingtes Kündigungsrecht des Vermieters bei übergebener Mietsache

Das insolvenzbedingte Sonderkündigungsrecht des Vermieters ist mit Inkrafttreten der Insolvenzordnung abgeschafft worden. Dies führt zu deutlichen Nachteilen. Insbesondere kann der Vermieter den Schwebezustand, der bis zum Eingang der Kündigungserklärung des Insolvenzverwalter bei ihm eintritt, nicht dadurch abkürzen, dass er den Insolvenzverwalter zu einer definitiven Entscheidung auffordert. Das Ausbleiben einer Antwort hat nämlich keine Auswirkungen auf den Fortbestand oder die Beendigung des Vertragsverhältnisses.

2.3.2.2 Der Insolvenzschuldner als Vermieter

Mietverträge über Immobilien bestehen über den Eröffnungszeitpunkt hinaus, und zwar unabhängig davon, ob das Mietobjekt bereits überlassen wurde oder nicht. Der Mieter hat daher auch gegen den Insolvenzverwalter Anspruch auf Gebrauchsüberlassung der Mietsache als Masseverbindlichkeit, und zwar ohne dass er zunächst gemäß § 103 InsO untergegangen und erst bei Erfüllungsverlangen des Insolvenzverwalter wieder neu entstehen würde.

Die Zahlungsverpflichtung des Mieters bleibt durch die Insolvenz des Vermieters unberührt. Schwierigkeiten können entstehen, wenn der Mieter in Unkenntnis der Insolvenzeröffnung noch an den Vermieter zahlt. Zwar muss der Insolvenzverwalter alle Beteiligten über die Insolvenzeröffnung informieren, hier kann es allerdings zu Überschneidungen kommen. Allerdings wird die Kenntnis des Mieters – widerlegbar – vermutet, wenn die Leistung nach der öffentlichen Bekanntmachung des Eröffnungsbeschlusses erfolgt ist (§ 82 Satz 2 InsO). Die Vermutung muss der Mieter widerlegen. Es kommt hier nicht auf den Zeitpunkt der Zahlung an, sondern auf den Zeitpunkt, bis zu dem der Leistungserfolg vom Mieter noch verhindert werden kann, zum Beispiel durch Rückruf der Überweisungen. Hat der Mieter ohne befreiende Wirkung gezahlt, so kann er vom Insolvenzverwalter verlangen, dass die Miete zunächst beim Gemeinschuldner eingezogen wird.

Nebenkosten:

Der Insolvenzverwalter als Vertreter des Vermieters hat Nebenkostenabrechnungen zu erstellen. Nachzahlungen hat der Mieter zu begleichen. Bei einem Guthaben gilt Folgendes: Ist das Guthaben aus der Zeit vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstanden, handelt es sich um eine bloße Insolvenzforderung des Mieters, die zur Tabelle angemeldet werden muss. Eine Aufrechnung mit der Mietzahlungsverpflichtung ist ausgeschlossen. Ist das Guthaben aus der Zeit nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstanden, ist die Insolvenzmasse um das Guthaben rechtsgrundlos bereichert. Der Insolvenzverwalter hat selbiges auszuzahlen.

Mängelbeseitigung:

Die Beseitigung von Mängeln ist mit Mitteln der Masse durchzuführen. Im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Vermieters begründet der Anspruch des Mieters auf Herstellung eines zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustandes der Mietsache unabhängig davon, ob der mangelhafte Zustand vor oder nach Eröffnung des Verfahrens entstanden ist, bei fortdauerndem Mietverhältnis eine Masseschuld (BGH NZM 2003,472). Gemäß § 108 Abs. 1 Satz 1 Insolvenzordnung wird das Mietverhältnis durch Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters nicht beendet, es besteht vielmehr mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort. Ansprüche aus einem fortbestehenden Mietverhältnis sind Masseverbindlichkeiten, wenn ihre Erfüllung für die Zeit nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens erfolgen muss. Ansprüche für die Zeit vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens kann der Mieter dagegen nur als Insolvenzgläubiger geltend machen. Der Anspruch auf Herstellung eines zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustandes der Mietsache ist ein echter Erfüllungsanspruch, der dem Mieter neben seinen Gewährleistungsrechten nach den §§ 536 ff. BGB zusteht. Die Erhaltung der Mietsache im gebrauchsfähigen Zustand ist die vertragliche Gegenleistung zur Mietzahlung. Die Erhaltungspflicht des Vermieters ist eine Dauerverpflichtung. Daraus folgt, dass der Mieter, der nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes der Mietsache verlangt, selbst dann keinen Anspruch für die Zeit vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens geltend macht, wenn der mangelhafte Zustand bereits vor der Eröffnung des Verfahrens bestanden hatte. Um Ansprüche für die Zeit vor Eröffnung des Verfahrens handelt es sich nur, wenn Gewährleistungsansprüche auf einen bereits vor Eröffnung entstandenen Mangel gestützt werden. Der Anspruch auf Herstellung eines zum vertragsgemäßen Gebrauchs geeigneten Zustandes ist dagegen nicht auf eine Leistung für die Zeit vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens gerichtet, sondern die Erfüllung dieses Anspruchs soll für die Zeit nach der Eröffnung erfolgen. Mit der Fortdauer des Mietverhältnisses besteht auch die Erhaltungspflicht des Vermieters nach Verfahrenseröffnung weiter und ist vertragliche Gegenleistung des vom Mieter an die Masse weiter gezahlten Mietzinses. Der Anspruch des Mieters auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes der Mietsache begründet daher unabhängig davon, ob der mangelhafte Zustand vor oder nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstanden ist, keine Insolvenzforderung, sondern eine Masseverbindlichkeit. In der Praxis wird der Insolvenzverwalter den Mangel beseitigen, um eine Mietzinsminderung und die außerordentliche Kündigung des Mieters zu verhindern.

Verwendungsersatz:

Erfolgte die Verwendung des Mieters (z.B. für Beseitigung von Mängeln) vor der Verfahrenseröffnung, handelt es sich um eine Insolvenzforderung. Ist die Verwendung danach vorgenommen worden, handelt es sich um eine Masseverbindlichkeit.
Kaution:

Der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses stellt hingegen eine bloße Insolvenzforderung dar, wenn der Vermieter die Kaution nicht getrennt von seinem Vermögen angelegt hat. Ist sie getrennt vom Vermögen angelegt worden, besteht ein Aussonderungsanspruch.

Vorausverfügungen des Gemeinschuldners:

Häufig kommt es vor, dass Vermieter ihre Mieteinnahmen ganz oder teilweise einem Gläubiger abtreten. Auch kommt es häufig vor, dass Mieter zu Vertragsbeginn mehrere Monatsmieten im Voraus entrichten. Beide Fälle sind ein Anwendungsfall von § 110 InsO. Wirksam sind danach alle vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens vorgenommenen Verfügungen und Rechtsgeschäfte einschließlich der Vorauszahlungen des Mieters für den zur Zeit der Verfahrenseröffnung laufenden Monat. Erfolgte die Verfahrenseröffnung nach dem 15. des Monats, so gilt sie auch noch für den darauf folgenden Monat. § 110 InsO bewirkt eine absolute Unwirksamkeit der für unwirksam erklärten Verfügungen. Hat der Mieter Vorauszahlungen entrichtet, die über den genannten Zeitpunkt hinausgehen, muss er doppelt zahlen.

Beispiel 1:
Der Mieter hat bei Vertragsbeginn am 01.10.2002 dem Vermieter zwei Monatsmieten im Voraus gezahlt. Am 10.10.2002 wird das Insolvenzverfahren eröffnet. Die für den Monat Oktober erbrachte Zahlung ist wirksam, für den Monat November muss der Mieter noch mal an den Insolvenzverwalter zahlen. Erfolgte die Verfahrenseröffnung jedoch am 17.10.2002, so sind die Vorauszahlungen beide wirksam.

Beispiel 2:
Hat der Vermieter Mieteinnahmen abgetreten oder sind sie gepfändet, so steht dem Abtretungsgläubiger die Mieteinnahme gleichfalls nur noch für den oben genannten Zeitraum zu.
Eine Ausnahme von dieser Grundregel der begrenzten Wirksamkeit von Verfügungen besteht bei einem Baukostenvorschuss oder Gewährung eines Aufbaudarlehens, sofern mit den Geldern die geschaffenen Werte der Insolvenzmasse noch zugute kommt. In diesen Fällen ist die Verfügung in vollem Umfang wirksam. Meist wird dem Mieter jedoch nicht der Nachweis gelingen, dass die Investitionen in das Mietobjekt geflossen und werterhöhend sind. Im Übrigen ist zu bedenken, dass der Insolvenzverwalter derartige Vereinbarungen wegen Gläubigerbenachteiligung nach den §§ 131 ff. InsO anfechten kann.

Aufrechnung:

Der Mieter kann gemäß § 110 Abs. 3 InsO unabhängig davon aufrechnen, wann ihm die Mietsache überlassen wurde, maximal jedoch bis zu dem Betrag, der als Vorausverfügung nach § 110 Abs. 1 InsO wirksam wäre, maximal also in Höhe von 1 bis 2 Monatsmieten je nachdem, ob die Eröffnung des Verfahrens vor dem 15. eines Monats oder danach erfolgte.

Beispiel:
Die Aufrechnung gestaltet sich jedoch meist schwierig, da die Miete im Voraus zu entrichten ist. In der Regel ist die Miete also in dem Monat, in dem die Verfahrenseröffnung erfolgt, bereits gezahlt. Erfolgte die Verfahrenseröffnung nach dem 15. des Monats, könnte nur gegen die folgende Miete aufgerechnet werden. Erfolgte die Verfahrenseröffnung jedoch vor dem 15. des Monats, scheidet eine Aufrechnung grundsätzlich aus. Dieses ist misslich, wird aber vom Gesetzgeber in Kauf genommen. Hier kann man als Mieter allenfalls dergestalt taktieren, dass die Miete von vornherein nicht gezahlt wird, wenn man weiß, dass mit der Verfahrenseröffnung in Kürze zu rechnen ist. Man muss allerdings Vorsorge treffen, dass kein Mietrückstand entsteht, der eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges rechtfertigt.
Veräußerung des Mietobjektes:

Der insolvente Vermieter kann –anders als der insolvente Mieter- das Mietverhältnis insolvenzbedingt nicht kündigen. Er hat andere Möglichkeiten.

Der Insolvenzverwalter kann das Grundstück veräußern oder gemäß §§ 172 ff. ZVG, 165 InsO die Zwangsversteigerung des Objektes beantragen. Wird die Immobilie vom Insolvenzverwalter verkauft, besteht ein Kündigungsrecht des Erwerbers gemäß § 111 InsO, welches zum nächst zulässigen Termin nach Umschreibung des Grundbuches auszuüben ist.

Wird das Grundstück vom Insolvenzverwalter zwangsversteigert, kann der Ersteher gemäß § 57a ZVG ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht zum nächst zulässigen Zeitpunkt ausüben.

Bei einem Verkauf mit späterer Ausführung des Sonderkündigungsrechts durch den Erwerber gemäß § 111 InsO entsteht eine Schadensersatzforderung des Mieters gegen den Gemeinschuldner, allerdings handelt es sich um eine bloße Insolvenzforderung. Diese ist darin begründet, dass der frühere Vermieter (Gemeinschuldner) seine Verpflichtung zur Überlassung des Mietobjektes für die vereinbarte Vertragsdauer nicht erfüllt. Der Schadensersatzanspruch ist zur Tabelle anzumelden und entspricht der Höhe nach der Differenz zwischen dem Marktwert der durch die Kündigung beendeten Überlassung und der vertraglich vereinbarten Miete, es geht also regelmäßig um den Mehraufwand für ein gleichwertiges Mietobjekt. Nicht geltend gemacht werden können die Umzugskosten.

Rückzahlung der Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses:

Gemäß § 566a Satz 1 BGB haftet der Erwerber einer Immobilie auf die Rückzahlung der Kaution auch dann, wenn er sie vom bisherigen Vermieter und Veräußerer nicht erhalten hat. Diese Vorschrift gilt sowohl für Wohnraum- als auch Gewerberaummietverhältnisse. Sie ist auf jede Form des Eigentumswechsels anzuwenden, unabhängig davon, ob es sich um einen Verkauf oder eine Zwangsversteigerung handelt. Der Mieter kann danach die Auszahlung der Kaution immer vom Erwerber verlangen, auch wenn er sie beispielsweise vom Insolvenzverwalter nicht erhalten hat.

Befindet sich die Kaution nicht mehr aussonderbar in der Insolvenzmasse, so wird der Erwerber wegen des Haftungsrisikos einen Abschlag beim Kaufpreis durchsetzen müssen, da er damit rechnen muss, bei Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution erstatten zu müssen.

3. Wohnraummietverträge in der Insolvenz des Mieters

 

Für die Wohnraummietverhältnisse gelten wie für Gewerberaummietverhältnisse die §§ 108 ff. InsO.

Bei Insolvenz des Vermieters kann der Insolvenzverwalter nur durch Verkauf oder Versteigerung der Immobilie reagieren, die Rechtslage ist einfach.

Denkbar komplex gestaltet sich die Rechtslage, wenn der Mieter insolvent wird. Aus Sicht des Insolvenzverwalter ist bedeutsam, ob er die laufenden Mietverpflichtungen aus der Masse begleichen muss. Er müßte bei einer ihm zustehenden Kündigungsmöglichkeit –das Recht hat er bei Gewerberaum - auch abwägen, ob dem Schuldner die Obdachlosigkeit droht und deshalb dessen Chancen auf dem Arbeitsmarkt erschwert werden, wodurch wiederum den Gläubigern eine Verringerung ihrer ohnehin nicht hohen Quote droht. Der Mieter hingegen hat evidentes Bedürfnis daran, sein Mietverhältnis unverändert zu behalten und die Obdachlosigkeit zu vermeiden. Für den Vermieter ist von Bedeutung, ob und von wem er die Mieten bekommt und wer den Vertrag erfüllt. Dem Vermieter kann es passieren, dass der Insolvenzverwalter das Mietverhältnis kündigt, der Mieter allerdings nicht freiwillig auszieht.

Keine Kündigung des Mietvertrages durch den Insolvenzverwalter

Von Bedeutung ist die Vorschrift des § 109 Abs. 1 InsO. Satz 2 lautet:

„Ist der Gegenstand des Mietverhältnisses die Wohnung des Schuldners, so tritt an die Stelle der Kündigung das Recht des Insolvenzverwalter zu erklären, dass Ansprüche, die nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können.“

Satz 3 lautet:

„Kündigt der Verwalter nach Satz 1 oder gibt er die Erklärung nach Satz 2 ab, so kann der andere Teil wegen der vorzeitigen Beendigung des Vertragsverhältnisses oder wegen der Folgen der Erklärung als Insolvenzgläubiger Schadensersatz verlangen.“
Dem Gesetzgeber ging es darum, die Insolvenzmasse von mietvertraglichen Verpflichtungen ab einem gewissen Zeitpunkt zu befreien und dem Mieter durch ein Fortbestehen des Mietvertrages dennoch die Möglichkeit zu eröffnen, in seiner bisherigen Wohnung zu verbleiben. Der Insolvenzverwalter darf das Mietverhältnis also nicht an Stelle des Mieters kündigen und wir mit den Mietforderungen, soweit es die Masse betrifft, nur für einen begrenzten Zeitraum belastet. Das Mietobjekt wird allerdings nicht aus der Insolvenzmasse „freigegeben“.

Verlust des Sonderkündigungsrechts

Für den Mieter ist wichtig, dass der Insolvenzverwalter anders als bei Gewerberaum ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 109 Absatz 1 Satz 1 InsO nicht ausüben kann. Der Insolvenzverwalter kann nicht wählen zwischen Vertragskündigung oder Freigabe, er kann nur die Erklärung nach § 109 Absatz 1 Satz 2 InsO abgeben.

Erklärung des Verwalters

Um Masseverbindlichkeiten aus dem Mietvertrag zu vermeiden, kann und muss der Insolvenzverwalter dem Vermieter erklären, dass alle seine zukünftigen Mietforderungen nicht mehr Gegenstand des Insolvenzverfahrens und außerhalb des Verfahrens geltend zu machen sind. Um den Vermieter nicht unnötig zu benachteiligen, verliert er seine gegen die Masse gerichteten Ansprüche auf Zahlung des Mietzinses erst mit Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist. Deshalb wirkt die Erklärung nach § 109 Absatz 1 Satz 2 InsO als Entlastung der Masse in dem Zeitpunkt, zu dem eine Kündigung wirksam geworden wäre. Eine Beendigung des Mietverhältnisses tritt dadurch jedoch nicht ein.

Mehrere Mitmieter

Da der Insolvenzverwalter das Wohnungsmietverhältnis nicht kündigen kann, sind auch die Mitmieter des Gemeinschuldners nicht von einem Sonderkündigungsrecht des Insolvenzverwalters bedroht.

Konsequenzen für den Vermieter

Die Mitteilung des Insolvenzverwalter nach § 109 Absatz 1 Satz 2 InsO berechtigt den Vermieter nicht zu einer Kündigung des Mietverhältnisses. Solange der Mieter die Miete aus seinem ihm zur Verfügung stehenden pfändungsfreien Vermögen bezahlt, kommt eine Kündigung nicht in Betracht.

Kommt der Mieter allerdings mit seiner Verpflichtung zur Zahlung der Miete in Verzug, so kann der Vermieter den Vertrag nach den gesetzlichen Regelungen des BGB kündigen. Umstritten und unklar ist, wem gegenüber die Kündigung zu erklären ist. Es empfiehlt sich deshalb, die Kündigung sowohl dem Mieter als auch dem Insolvenzverwalter zuzustellen.

Soweit der Mietverzug den Zeitraum bis zum Wirksamwerden der Entlastungserklärung nach § 109 Absatz 1 Satz 2 InsO betrifft, haftet die Masse in voller Höhe. Der Zahlungsanspruch kann insoweit nicht gegen den Mieter gerichtlich durchgesetzt werden. Sofern die Masse nicht ausreicht, um diese Verpflichtungen zu erfüllen, muss der Insolvenzverwalter Massearmut anzeigen.

Kündigungssperre

Auch bei der Wohnraummiete muss der Vermieter § 112 InsO (Kündigungssperre) beachten. Der Mietrückstand, der für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges herhalten soll, muss sich also auf die Zeit nach dem Antrag auf Durchführung des Insolvenzverfahrens beziehen. Anders gestaltet sich die Rechtslage, wenn der Insolvenzverwalter die Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgegeben hat. Denn damit entfällt die Kündigungssperre des § 112 InsO mit sofortiger Wirkung, so dass dann auch Altrückstände zur Begründung der Kündigung angeführt werden können.

Räumungsklage

Solange der Insolvenzverwalter eine Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO unterläßt und der Vermieter wegen Zahlungsverzuges gekündigt hat, muß der Räumungsanspruch gegen den Insolvenzverwalter geltend gemacht werden. Hat der Insolvenzverwalter die Erklärung abgegeben und ist die Frist abgelaufen, richtet sich die Räumungsklage gegen den Mieter, wobei einzelne Kommentatoren auch die Auffassung vertreten, die Klage sei dann sowohl gegen den Mieter als auch gegen den Insolvenzverwalter zu richten.

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