Kündigung des Mietvertrages als Verwertungskündigung

Zur Frage der Kündigung des Wohnraummietverhältnisses wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung (Verwertungskündigung). Der Vermieter darf nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine ordentliche Kündigung als so genannte Verwertungskündigung vornehmen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht. Der Vermieter kann sich aber nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

Die Verwertungskündigung darf nicht mit der Eigenbedarfskündigung verwechselt werden. Der Artikel Kündigung Mietvertrag wegen Eigenbedarf beschreibt die Voraussetzungen sowie Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter bei Geltendmachung von Eigenbedarf.

Wichtige Hinweise zur Kündigung des Mietvertrages bei Abriss eines sanierungsbedürftigen Wohngebäudes und geplantem Neubau enthält auch der Artikel zur Abrisskündigung im Mietrecht, dessen Inhalt insbesondere auf ein BGH-Urteil aus Januar 2009 fußt. Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes ist allerdings keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (BGH-Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 188/03 - Vorinstanzen: LG Gera und AG Jena).

Verwertungskündigung wegen Abriss

Der BGH hat in seinem Urteil vom 9. Februar 2011 – VIII ZR 155/10 die Stellung von Wohnungsunternehmen bei einer Abrisskündigung deutlich gestärkt. Zum Sachverhalt: Ein norddeutsches Wohnungsunternehmen will eine in den 1930er Jahren in einfacher Bauweise errichtete Siedlung abreißen und an deren Stelle moderne, öffentlich geförderte Neubaumietwohnungen errichten. Mit Ausnahme eines Teils der Siedlung, der mit geringen Sanierungsmaßnahmen instand gesetzt wurde und erhalten geblieben ist, hat das Wohnungsunternehmen ihr Ziel auch bereits umgesetzt. Nur der Wohnblock, in dem sich die von der Beklagten bewohnte Wohnung sowie acht weitere, bereits leer stehende Wohneinheiten befinden, wurde bislang nicht abgerissen.

Nach Ansicht der Richter am BGH sind die Voraussetzungen einer zulässigen Verwertungskündigung gegeben. Begründung: "Die von dem Wohnungsunternehmen geplanten Baumaßnahmen stellen eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstück gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar, weil sie auf vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen beruhen. Denn der noch vorhandene Wohnblock befindet sich in einem schlechten Bauzustand und entspricht in mehrfacher Hinsicht (u. a. kleine gefangene Räume mit niedrigen Decken, schlechte Belichtung) heutigen Wohnvorstellungen nicht, während mit dem geplanten Neubau moderne bedarfsgerechte Mietwohnungen erstellt werden können".

Genaue Begründung der Mietvertragskündigung ist erforderlich

Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind (§ 573 Abs. 3 BGB) und eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Der Vermieter muss für eine ordnungsgemäße Kündigung die Gründe nachvollziehbar darlegen. Dazu gehört zunächst, dass er darlegt, dass die Absicht besteht, die Wohnung bzw. das Haus in anderer Weise als durch Vermietung zu verwerten und was der Anlass für diese Absicht ist. Im Kündigungsschreiben sollte zum Ausdruck kommen, dass die beabsichtigte Verwertung unter Berücksichtigung der Gesamtumstände angemessen ist, dass ein Fortbestehen des Mietvertrages die angemessene wirtschaftliche Verwertung verhindert und welche erheblichen Nachteile für den Vermieter bei Fortbestehen des Mietverhältnisses entstehen.

Als vernünftiger Gründe kommt zum Beispiel in Betracht: Sanierungsmaßnahmen und Umbau des Hauses für anderweitige Nutzung. Grundsätzlich stellt aber weder die Durchführung eines Umbaus noch ein umfassende Sanierungsmaßnahme einen Grund für eine Kündigung i.S. des § 573 BGB dar. Der Mieter hat die Baumaßnahmen zu dulden und ggf. sogar vorübergehend ausziehen.

Ein beabsichtiger Verkauf eines vermieteten Hauses zum Zwecke der Auflösung und Abwicklung einer Gemeinschaft am Grundstück (z.B. bei Scheidung oder nach einem Erbfall) kann ggf. als Grund für eine Verwertungskündigung anerkannt werden. Grundsätzlich gilt aber, dass sich Erben von vermieteten Einfamilienhäusern sich zur Begründung eines erheblichen Nachteils nicht auf den Wert einer unvermieteten Immobilie berufen können. Auch kann der Wert einer unvermieteten Immobilie als Vergleichsmaßstab nicht zugrunde gelegt werden, wenn der Vermieter (zum Erbe) die Immobilie bereits in vermieteten Zustand erworben habe.

Fazit: Viele Vermieter sind der Ansicht, dass Wohnraum-Mietverträge nur unter großen Erschwernissen fristgerecht gekündigt werden können. Dies ist grundsätzlich richtig und gilt sowohl für die Eigenbedarfskündigung als auch für die Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung. Der BGH hat jedoch die Rechte der Vermieter gestärkt. Zum einen hatte sich der BGH mit der Frage zu befassen hatte, ob ein Vermieter den Mietern eines sanierungsbedürftigen Gebäudes kündigen kann, um das Haus abzureißen und durch einen Neubau zu ersetzen. Mit dem Urteil vom 9. Februar 2011 – VIII ZR 155/10 sagt der BGH: "Der von der Klägerin geplante Abriss des vorhandenen Gebäudes und seine Ersetzung durch einen Neubau stellt eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar. Sie ist angemessen, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird."

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