Wertgutachten Haus

Kosten für Wertgutachten zur Ermittlung des Beleihungswertes

Stand: 13. Dezember 2012

Banken und Bausparkassen erheben gern eine Sondergebühr für die Ermittlung des Beleihungswertes einer Immobilie. Diese Zusatzgebühr trägt zumeist einen Titel wie „Schätzkosten“, „Wertermittlungsgebühr“, „Gebühr für Ermittlung des Beleihungswertes“ oder einfach „Kosten für die Objektbesichtigung“.

Für die Erstellung von derartigen Wertgutachten sollen die um eine Baufinanzierung nachfragenden Kunden eine Pauschalgebühr von mehreren Hundert Euro oder einen fixen Prozentsatz prozentual vom Finanzierungswert zahlen. Wie im Artikel Schätzgebühren für Wertermittlung bei Immobilienkauf erläutert wird, dürfen Banken und Bausparkassen bei der Vergabe von Hypothekendarlehen keine Gebühren für die Wertermittlung der Immobilie verlangen. Im Rahmen des Wertgutachtens wird der sogenannten Beleihungswert der Immobilie ermittelt, also der Wert, der jederzeit langfristig für die Immobilie abzüglich eines Sicherheitsabschlags erzielt werden kann.

Schon nach dem Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 24. April 2007 (Az. 20 O 9/07) dürfen Banken und Bausparkassen diese Kosten nicht auf ihre Kunden abwälzen. Nach Ansicht der Stuttgarter Richter benachteiligen derartige Zusatzgebühren die Verbraucher unangemessen einseitig. Die Ermittlung des Wertes (Verkehrswert oder Beleihungswert) gehört zu den gesetzlichen Pflichten und Aufgaben des Kreditinstitutes und erfolgt ausschließlich im eigenen Interesse. Deshalb darf das Kreditinstitut auch keine Sondergebühr („Wertermittlungsgebühr“) für die Erstellung eines Wertgutachtens verlangen.

Die Banken sind gesetzlich verpflichtet auf Grundlage von Wertgutachten über die Kreditvergabe für Häuser oder Eigentumswohnungen zu entscheiden. Im Baufinanzierungsvertrag oder in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen wird insoweit eine Klausel verwendet, wonach die Kosten für die Wertermittlung der Darlehensnehmer trägt. Wegen der unangemessenen Benachteiligung der Verbraucher wurde diese Klausel für unwirksam erklärt.

Dem Urteilsfall lag folgende Klausel aus den Allgemeinen Geschäftsbedingungen einer Bausparkasse zugrunde: „Erfolgt die Beleihungswertermittlung ohne Besichtigung des Beleihungsobjekts, wird für jedes Darlehen eine Gebühr von 0,2 Prozent des Darlehensbetrages, mindestens 15 Euro, bei Besichtigung eine Gebühr von 0,4 Prozent des Darlehensbetrages, mindestens 30 Euro, fällig. Die Gebühr wird von mir gezahlt, unabhängig davon, ob es zu einem Darlehensvertrag kommt oder nicht.“

Alternativen, um die Wertgebühr zu vermeiden

Aber viele Banken und zwar insbesondere die Hausbanken möchten nicht auf diese Zusatzerträge verzichten. Manche Banken gehen daher einen etwas anderen Weg und fordern den Kreditnehmer auf, das Wertgutachten selber zu beauftragen, um so auf der sicheren Seite zu stehen. Wahrscheinlich wird dieser oder ein ähnlicher Sachverhalt irgendwann vor dem BGH landen. Bis zu einer endgültigen Entscheidung des BGH werden jedoch viele Ansprüche verjährt sein.

Die Verbraucherzentrale BRW hat einen kurzen Musterbrief zum Entgelt für die Wertschätzung bei der Baufinanzierung erstellt. Der Musterbrief nimmt aber lediglich Bezug auf das Urteil des Landgerichtes Stuttgart und fordert die Bank beziehungsweise die Bausparkasse auf, die bereits gezahlten Kosten für die Wertermittlung zurückzuzahlen. Auf die weitere Rechtsprechung geht der Musterbrief nicht ein.

Besser und sicherer ist es, den bei Finanztip.de eingesetzten Baufinanzierungsrechner anzuwerfen. Nach erfolgter Berechnung wird in der Detailinformation des jeweiligen Finanzierungsangebotes dargestellt, welche Kosten und Gebühren nicht im Effektivzins nach der PAngV noch anfallen. Dazu gehören unter anderem auch Angaben zu Schätzkosten und Gutachten.

Fazit: Bei den Direktbanken und großen Vermittlern von Hypothekendarlehen ist es schon seit Jahren üblich, dass dem Darlehensnehmer keine Schätzkosten als Wertermittlungsgebühr in Rechnung gestellt wird. Einzelne Banken verlangen ein Wertgutachten, das der Kunde in Auftrag gibt, um so die Unwirksamkeit einer Klausel zu vermeiden. Gute Baufinanzrechner enthalten in ihren Ergebnissen auch Aussagen zu Sondergebühren wie Schätzkosten und Höhe der Bereitstellungszinsen.

Stand: 13. Dezember 2012


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